2012年营销的方案市场部分.ppt

* * 在市场上存在的绝大多数项目为快销的普通住宅项目，一般以 * 上篇：运作方向研判 三个层面：市场研判，明确站位，核心战略 下篇：营销策略执行 两个维度：营销节奏把控，推售策略制定 市场研判 宏观维度： 整体经济形势低迷 楼市调控政策不动摇 中观维度： 行业随政策变化出现跳水 地产巨头蓄势待发 微观维度： 区域竞争市场格局 通过以上三个维度，立体解读本案2012年的营销走势！ 1 整体经济形势低迷 楼市调控政策不动摇 宏观维度：国内外经济形势、地产政策调控方向 市场研判 1 NO.1：国际经济走势 欧洲主权债务危机持续升级，全球经济走势步入低迷 【消费指数降低，房地产市场深受影响】 欧债危机 欧洲主权债务危机不断深化和扩散，引发金融市场剧烈波动。 希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区GDP的37%。 7月中旬以来，对欧债危机恶化和全球经济陷入“二次衰退”的担忧引发金融市场反复大幅剧烈震荡。 世界经济低迷 世界经济复苏势头放缓，2012年全球经济走势将步入低迷。 全球经济复苏趋缓，下行风险加大，引发一系列示威游行，美国占领华尔街，抗议华尔街金融业；英国爆发骚乱等。发达国家失业率居高不下，私人需求疲弱，代表性国家美国经济复苏显著放缓，目前，美国就业形势依然严峻，8月失业率仍在9.1%的高位。 随着货币政策紧缩力度加大和全球经济增速趋缓，主要新兴市场国家经济增速普遍出现回落 全球通胀 大宗商品价格仍将高位剧烈震荡，全球通胀压力仍然较大。 今年以来，国际市场大宗商品价格震荡剧烈。年初，受世界经济复苏较快，全球流动性过剩加剧，以及中东北非地区局势动荡等因素影响，大宗商品价格持续攀升。 发达国家通胀压力明显上升。今年5-7月，美国总体通胀率一直保持在3.6%，为2008年11月以来的历史高位。欧元区通货膨胀率明显上升，9月欧洲央行的月度报告预测2011年欧元区通胀率将在2.5%-2.7%之间。 新兴市场国家通胀形势依然严峻。亚行9月报告将2011年亚洲通货膨胀率预期从此前的5.3%上调至5.8%。 1 世界银行： 明年中国经济可软着陆，GDP增速8.4% 2 央行货币政策委员： 中国经济增速略微放缓，正处软着陆轨道 1 NO.2：国内经济走势 中国经济增速预期放缓，经济发展“软着陆”显现 【房地产行业发展步入冰冷时期】 李克强： 将坚持遏制房价过快上涨 房价仍有下降空间 4 温家宝总理： 要使房价回归合理价格，保证房地产业健康有序发展 3 1 NO.3：12月最新中央声音 【12月9日：中央政治局会议的三个核心】 保持经济平稳运行 会议强调，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、着力扩大国内需求。保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。 调整经济增长结构 会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调. 要着力扩大内需特别是消费需求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入。要努力保持物价总水平基本稳定。 控制通货膨胀、坚持房地产调控政策不动摇 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。要大力推进产业结构调整和区域协调发展，积极培育和发展战略性新兴产业，推动传统产业优化升级；加大对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展的支持。 1 NO.3：本轮调控在年底的人民日报社重要解读！ 1 重要纲领1： 政府有政策不放松的决心： 以“房价回归合理水平”的目标来看，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间，促使房价反弹的因素依然存在。 住房供应体系的建设以及土地、税收、法律法规等长效机制的改革还刚刚起步。 政府观点：当前房地产投资仍将保持合理增长，即使增速回落，也属正常回调。 房价稳步回调对银行等金融体系的影响总体可控。 顺应我国房地产发展的周期规律，继续坚持房地产调控，实际上有利于经济和社会的持续健康发展。 政府调控更严厉基础上的不动摇： 措施更有力——从“国十条”到“国八条”； 落实更到位——本轮调控将“落实地方政府责任”列为重中之重。 决心更坚定——中央政府始终把调控成效视作对人民群众的庄严承诺 保障房是改善民生和经济发展的最佳结合点 这次调控与以往最大的不同，是抑制投机与增