郑州某商业的项目可行性的报告37页.doc

郑州项目可行性报告 前 言 - 1 - 第一部分 项目投资环境和市场研究 - 1 - 一、郑州房地产市场的宏观经济环境 - 1 - 1、城市基本情况 - 1 - 2、城市经济情况 - 2 - 三、竞争项目情况分析 - 9 - 2、商业物业情况 - 10 - 第二部分 项目分析及评价 - 13 - 一、项目区位情况 - 13 - 二、项目基本情况 - 13 - 1、项目概况 - 13 - 2、项目周边配套情况 - 16 - 三、项目SWOT分析 - 17 - 1、优势 S - 17 - 2、劣势 W - 17 - 3、机会 O - 17 - 4、威胁 T - 18 - 第三部分 项目整体定位 - 19 - 一、市场定位 - 19 - 1、项目核心价值点 - 19 - 2、项目市场定位 - 19 - 三、客户定位 - 21 - 1、目标客户群细分 - 21 - 2、目标客户群写真 - 21 - 四、价格定位 - 22 - 4、商业售价定位 - 24 - 第四部分 项目前景预测 - 27 - 三、项目未来的商业模式 - 32 - 1、科技专业市场模式 - 32 - 2、综合商业模式 - 33 - 第五部分 项目整体开发营销及资金计划 - 35 - 一、项目开发建设进度安排 - 35 - 二、投资估算与资金筹措 - 35 - 1、开发成本测算 - 35 - 2、资金筹措 - 37 - 3、资金使用计划 - 37 - 三、项目现金流量分析 - 38 - 1、物业销售收入估算 - 38 - 2、项目销售回款计划 - 39 - 3、项目销售利润 - 40 - 四、财务敏感性分析 - 41 - 1、赢利能力分析 - 41 - 2、项目不确定性分析 - 41 - 五、附表 - 43 - 1、项目用地规划指标 - 43 - 2、项目开发成本估算表 - 44 - 3、项目损益及利润分配表 - 45 - 4、项目现金流量表 - 46 - 一、项目背景 1 二、项目规划 2 三、项目现状 3 四、B地块规划指标 7 五、政策分析 8 六、市场分析 10 七、投资结论及建议 12 八、其他需提示的事项 12 第一部分 项目投资环境和市场研究 一、郑州房地产市场的宏观经济环境 1、城市基本情况 郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。 数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得） 据统计，2007年郑州国民生产总值约为2500亿元，同比增长16%，且人均生产总值达到34000元，约合4700美元，突破4000美元大关。统观近几年发展趋势，郑州GDP一直维持较好的增长状态，自04年起增幅保持在15%-16%。 （2）城市产业结构 数据来源：郑州统计局（其中07年数据是上半年数据） 从上表可以看出，二、三产业是郑州经济支柱。2000年以来第二产业占GDP比重逐年上升，到2006年达到最高点；第三产业所占比重则连年降低，2006年到达最低点。从目前的经济发展来看，郑州的产业结构还较合理，但从长期来看，第三产业才是向国际化都市迈进的必由之路和发展方向，只有第三产业发展才能更好地带动房地产业的繁荣。因此，政府仍致力于调整产业结构，扶持第三产业。 （3）城市人口及居民收入 郑州人口基数大，但自然增幅不高，人均收入稳步增长，人均消费力不断提高，购买力坚挺。06年末全市总人口724.3万人：城镇人口436.3万人。 数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得） 07年郑州城镇居民可支配收入达113670元，比06年增长了15.63%，是自03年来最高增幅。居民收入的增加必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起良好促进作用，当然也为房地产提供潜在需求，从而带动其新一轮发展。 （4）城镇固定资产投资 数据来源：郑州统计局（其中07年数据是11月份累计数据） 由上图看出，郑州城镇固定资产投资在03年出现大幅增长，而04年开始，增长又趋向缓和，这说明固定资产投资受政府宏观调控政策的影响较大。截止07年11月底，郑州城镇固定资产投资970.86亿元，同比增幅为38.8%。 三、竞争项目情况分析 2、商业物业情况 项目名称 项目位置 物业类型 总占地 面积 总建 面积 商业 建筑面积 商业均价（元） 郑州 国贸中心 农业路、花园路交叉口西南角 商业、写字楼、 酒店、公寓 6万㎡ 56万㎡ 17 万㎡ 1F ： 2.5 万 2F ： 1.8 万 郑州 曼哈顿广场 金水路、未来大道交叉口 住宅、写字楼、 商业 11.3万㎡ 80万㎡ 16万㎡ 1F ： 3.2 万 2F ： 2.0 万