丹东项目部2012年计划.ppt

2012年2月29日 2011年工作完成情况及 2012年经营工作计划 丹东项目部 二、2012年经营工作计划 一、2011年完成情况 目 录 2011年工作完成情况 1、组建项目团队 2011年工作完成情况 2、建立政府关系 2011年工作完成情况 3、推进市场调研 2011年工作完成情况 4、开展项目筛选 1、项目团队缺乏前期拓展经验，团队的独立工作能力有待于进一步提高。 2、新团队正处于组建磨合时期，团队的整体凝聚力还需要进一步打造。 3、很大程度上满足于面上的工作，浅尝则止，工作的深入和细致程度不够。 2011年工作中存在的问题 2012年工作任务与保障措施 NO. 事项 工作任务与目标 重要措施与办法 1 市场 调研 1、通过旅游地产项目综合调研，研究形成开发营运模式。2、深入掌握区域的市场、产品和客户情况，深入分析掌握目标客户的需求。 由集团或平台公司牵头组织考察，春节后已有综合调研安排；利用外部资源梳理好优秀旅游地产项目的成功营运模式；踏实并做好客户调研 2 土地 全面了解了解手表厂及黑沟项目土地变性手续及费用、动迁费用及完成时间、回迁方式、合作模式等。 充分沟通利用现有社会资源，并不断扩充新资源。 3 商业 模型 梳理与土地资源方合作的商业模型、资金模型以及投资与效益模型，理清项目投资额度与回报的责任。 与合作方充分沟通，理解合作方意愿，以更优秀的概念方案争取合作方的让步，实现双赢。 4 定位 提早开展市场、客户、产品定位与产品建造标准、技术标准、材料标准、造价标准的研究。 借鉴优秀地产公司的成功经验，梳理出适合亿达的项目售价与建造标准的内部限额设计方案 5 设计 在充分理解项目定位的基础上，完成两个项目的初步概念设计（黑沟旅游元素需进一步提炼、明确）。 充分利用已对接的外部专业资源，多轮内外部沟通、协作、讨论，体现与竞品差异化设计、竞争。 6 造价 1、调研区域市场的成本造价。2、结合项目市场定位，满足目标客户的需求，深入研究项目的造价，在实现项目品质和功能前提下，降低项目造价。 维护好外部资源的关系，争取拿到外部资源的一手资料；争取从设计上控制成本，仔细研究各专业设计规范。 7 资金 进一步研究项目资金解决方案，寻找资金和合作伙伴，最大量的资金投入为3亿元，后续资金要做到自身循环。 1、通过寻求合作解决；2、通过滚动开发解决。3、通过银行贷款解决。 8 政府 关系 维系好市、区、镇三级政府及相关专业部门关系，树立起各类关系对亿达品牌的认知、信任。 勤沟通、邀请对方来连考察等方式。 9 财务 提早开展投资、效益、成本、资金、周期等商业模型的研究。 深入研究房地产开发的投资价值指标，及提升项目投资价值的具体方法，形成房地产投资价值管理报告。 2012年工作计划 目 标 任 务 一、市场调研 1、丹东市场调研 2、目标客户分析 3、目标项目定位 要在去年基础上，进一步扩大调研范围，深化调研内容，并将城市规划调研、产业发展调研、基础设施建设和重大项目推进跟踪，与房地产市场调研紧密结合。具体内容是：及时跟踪最新的行业政策，了解丹东当地市场环境最新动态。从2月份开始，已按照新标准开展市场调研工作。 1）市场动态调研 在2011年市场调研的基础上，细化调研内容，完善调研工具，提升调研标准，逐步完善丹东地区基础信息数据库，并开始进行二手房市场调研。 1、丹东市场调研 2）竞品项目调研 对丹东在售的47个项目进行全面调研，同时扩大重点竞品项目调研范围，将2012年新入市的5个建面20万平以上的项目全部列入重点调研范围，及时跟踪新项目的最新进展情况。3月底前，将完成19个非重点项目的调研工作。 2012年新入市项目 NO. 宗地位置 企业名称 项目案名 建筑面积 （万平） 项目规划 1 老城区 万达集团 万达广场 110 城市综合体 2 新城区 大连星海湾管委会 金海岸 96 会展、商业、住宅 3 元宝区 沈阳绿地 —— 40 住宅 4 振兴区 上海鹏欣 水游城 25 娱乐综合体 5 新城区 澳门恒河 华星园 85 酒店、商业、住宅 加强对城市总体规划、分区规划等的调研深度，重点跟踪“一桥”“两岛”“三湾”等重大城市发展规划的落实情况，为土地获取、目标项目的可行性研究等工作提供参考依据。近期将根据2012年政府工作报告，与各区政府沟通，了解2012年重大规划的落实计划。 2012年城市规划重点区域 NO. 重点区域 规划方向 内容提要 提名领导 1 翡翠湾 打造现代服务聚集区与居住社区 高标准规划、高起点启动开发江湾地区22平方公里区域，打造新老城区连接带，逐步建