管理武汉万科四季花城”营销策划报告49.doc

PAGE 前 言 四季花城，万科新宠 万科授予我们的工作是基于市场调查之上的主动导向行为。这种行为 是科学的、可求证的； 是有效的、经济的； 是独特的和激发创意灵感的。 我们力图在思维和实践的过程，注重长远的发展观点，追求效果的恒温性； 我们力图采用动态的全程模式，结合各种系统手段主动发现、发掘、创造、获取市场资源，实现目标价值。 因而，工作流程应包括市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施等方面内容。 本报告将力求对以下内容做出明确的阐述： 1．工作模式的建立； 2．宏观市场分析与调查； 3．项目质素分析； 4．推介重点定位、推广策略及方式、费用； 5．效果的反馈及修正控制。 本报告的数据来源包括： 1．万科地产《关于金银湖项目的可行性报告》 2．亿房网《关于武汉市中高档楼盘的调查报告》 3．武汉市统计局《关于1999年国民经济与社会发展统计公报》 4．武汉市《2000年政府工作报告》 5．《1998年武汉市环境状况公报》 6．亿房网 （） 7．汉网房地产频道（） 8．万科地产《武汉万科四季花城规划要点》 深圳市尚美佳广告有限公司 2001年7月2日 第一章 工作模式的建立 树立良好的、科学的工作模式，目的是使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内，通过有目的的计划和人员分工，动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。 动态的工作模式流程包括：获取—整理—分析—决策—实施—监测 这个过程伴随着项目的建设和销售是长期的、稳定的，所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。 1．人员配置： “四季花城”工作组成员包括武汉万科营销策划部工作人员和尚美佳广告“四季花城”项目组全体成员。 决策组——对营销方案进行评估、决策；监控营销全程效果 武汉万科营销策划部经理、深圳尚美佳广告公司项目组组长 信息组——把握项目建设进度，收集、整理随机出现的销售信息；委托调查及监测推广效果 武汉万科营销策划部 创作组——制订销售策略和销售手段，完成具体实施方案和制作 深圳尚美佳广告公司 媒介组——负责媒介的运作和掌控、监视媒介发布情况，对外公共关系处理及突发危机事件处理 2．工作模式： 动态的工作模式建立在密切的沟通交流上，因此对交流方式的设定是模式建立的关键。 交流方式是分工明晰、对接人员明确、资料透明公开。 2.1．工作例会 附表1 名称 时间（周） 内容 人员 每周小组例会 1 总结上周工作，安排本周工作 工作组全部成员 创作评审会 随机 对创作内容进行评审，确定发布时间 甲方决策组、乙方 创作讨论会 1、3、5 对创作内容进行研讨 甲方有关人员、乙方 监测信息发布会 1、3、5 对随时出现的销售信息和干扰型因素进行评估，并确定对策 甲方、乙方主创人员 征求意见例会 5 对营销策划工作征求反馈意见， 小组成员、公司业务部门代表、销售代表 媒介沟通会 随机 讨论媒介使用计划 小组决策层、媒介组 媒介代表 业主征求 意见会 随机 征求消费者意见 小组全部成员 业主代表 2.2．工作对接人员 附表2 工作类型 甲方 乙方 总　　控 朱艳华 张海波、鲁颟洲 文　　案 平面设计 媒介沟通 信息监测 2.3．提交文件 附表3 项 目 内 容 备 注 决策组 每周工作报告、单项工作实施及成效报告 每周提交 信息组 信息反映、销售信息周报 每周提交 媒介组 媒体监测汇总、公关活动计划 每周提交 创作组 创作任务计划、动态策略周报 每周提交 2.4．交流平台 2.4.1．工作小组成员的内部文件采用群组电子邮件方式，发布各自的工作计划、报告； 2.4.2．每月一次的甲乙方工作计划总结会。 3．工作模式绩效考评 一种工作模式的建立必然会引起人员对接、分工等短期适应性问题，为此，适时加以调整和改进是模式建立中的重要环节。为此，工作小组的决策领导层应负责工作模式的调整协调工作，并按时对人员进行考评。考评方式包括： 3.1．人员每周的工作汇报； 3.2．工作组的月报； 3.3．日常工作反应。 对于无法解决的人员合作或因为个人能力问题而无法完成工作者，采用调换工作岗位、辞退等方式处理。 ?小结 工欲善其事、必先利其器，良好的工作模式是保证营销推广的前提。 模式建立的关键还需要工作人员保持检视和自我修正的能力，能够随时发现问题和解决问题，从而有所收获。 第二章　宏观市场背景 1．武汉市概况 马渡沙头苜蓿香， 片云片雨渡潇湘； 东风吹醒英雄梦， 不是咸阳是洛阳。 ——朱元璋作于汉口潇湘湖畔 武汉市是湖北省省会，华中地区的政治、经济、文化、金融中心。 武汉位于江汉平原东部，地理位置为东经113°41′-115°05′，