土地管理第三章地籍管理3.ppt

房屋纠纷案例 赵某通过中介公司将位于南京某区的房屋卖给李某，赵某及其妻子“黄某”和李某一同到区公证处办理房屋买卖公证，随后到房产管理局办理了房屋过户手续。 李某搬进房子半年后，一自称赵某真正妻子黄某的女子将其诉至法院，要求李某返还房屋。 原来卖房子时赵某找别的女子来代替自己的妻子。 李某此时才知在四个月前，该女子将公证处诉到法院要求撤销公证书，后公证处撤销公证书后，该女子撤回行政起诉，提起民事诉讼要求李某返还房屋。李某以办理产权过户为由请求法院驳回原告诉讼请求。 法院审理查明事实：该房屋为婚姻关系存续期间购买；该房屋产权证原为赵某，现为李某。 两个法律问题： 问题一：赵某能否单方将房屋出卖？ 问题二：房屋应该归谁？ 不动产登记制度 第九条?不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条?不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十六条?不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 第十七条?不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 善意取得 根据我国刑法，只要是刑事案件的赃物都要一律追回。受到的损失，买主只能找卖赃物的人索赔。 物权法新规定让善良的买主们不再钱物两空。购买者只要善意购买，价格合理，应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付，就可取得所有权。原所有权人无权要回，但可向无处分权人请求赔偿。 所有权取得的特别规定 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 第三节 土地登记 一、不动产登记制度概述 1、不动产登记制度的两种模式（主义） 成立要件主义：成立要件主义认为，不动产产权的变动在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成不动产产权的变动，未经登记，权利受让方只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。 对抗要件主义：对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，其权利的变动应与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经变动，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受到法律的全面保护。 2、不动产登记制度的三种类型 权利登记制度 权利登记制系德国创立，也称德国登记制，又称登记要件主义。采用权利登记的国家有：德国、瑞士、荷兰、捷克、南斯拉夫、奥地利、匈牙利等国。 权利登记制度（登记要件制度），它规定将不动产权属状况登记于所在地依法设定的、可以公开查阅的登记簿上，登记的记载对不动产物权的变动具有绝对的效力。 权利登记制度的特点是： ①登记要件主义：不动产物权的取得或变更，以登记为其发生效力，如不登记，当事人虽订有契约，也不能对抗第三人，而在法律上亦不发生物权变动效力。 ②实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质的审查权，审查申请所必具的形式要件，不动产权利变动原因与事实是否符合，缴附文件有无瑕疵，证明无误后方予登记。 ③登记具有公信力：登记簿上所载权利事项，即使在实体法上由于登记原因不成立，或有无效、撤销的情形，亦不得以其来对抗善意第三人。也就是说公众可信赖已登记权利，具有确定的效力。 ④登记采强制主义：不动产物权的取得、设定、变更 、丧失、非经登记不生效力。 ⑤登记簿编制，采取物的编成主义：即依不动产物的编号先后次序编制。登记完毕，不发权利书状，仅在契约上加注记登记经过。 ⑥登记以不动产权利之静态为主：登记簿先登记不动产权利之现在状态，再反映不动产之变动情形。 托仑斯登记制度 托仑斯登记，也称澳洲登记制，又称权状交付主义。此登记制度为托仑斯爵士于1858年在澳洲首创，其特点与权利登记制类似。采用托仑斯登记方法的国家有：澳洲、英国、爱尔兰、加拿大、美国少数州、菲律宾、泰国、马来西亚、南非、苏丹等 托仑斯登记制度（地券交付制度），它也强调登记对不动产产权的变动具有绝对的效力，但在登记方式上与登记要件制度略有不同，规定将不动产权属状况记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关存档，权属状况发生变化时，登记申请人必须将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。 托仑斯登记的特点为： ①登记非强迫性：即不强制一切不动产必须向政府申请登记，登记与否，任由当事人自行决定。 ②登记采取实质审查主义：登记人员对于登记申请，有实质审