2006年海口市中心房产的项目前期整体定位建议的报告.doc

天外天房产项目前期整体定位建议报告 本次产品策略的创新点： 以未来客户为导向的创新产品策划！ 2008年2月10日至2月22日对海口市的不同业态的商业及房地产市场进行了市场调查研究。目的是为天外天地产项目作出一个全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。 因时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料等方式开展调研工作。 第一部分 海口房地产房地产市场发展概述 1、海口房地产市场投资分析情况 1.1、开发投资额 近年来，海口市的房地产开发投资额和固定资产的投资额都呈现持续增长的趋势，因定资产的投资总额由2002年的93.57亿元增长到了2006年的158.23亿元，其中房地产开发投资总额由2002年的15.05亿元增长到了2006年的50.47亿元，5年间共增长了3.35倍，详见下图： 房地产开发投资总额与固定资产投资总额的情况 分析： 从以上数据中可以看出，从2002年到2004年固定资产投资总额中房地产开发总额的增长比较快，而且每年以5亿元的速度在增长，但2005年增长的幅度较为有限，特别是到了2006年增长速度越发放缓，这表明近几年海口市的房地产开发已经进入了一个相对平稳增长阶段。 1.2、商品房施工、竣工面积 与房地产开发投资额的增长趋势类似，海口市近年来的商品房及商品住宅的施工面积增长趋势也呈现出“先扬后平”的趋势，2003年海口市的商品房及商品住宅的施工面积增长分别达到了85.6%和94.3%，随后几年增长率便出现了持续下降的局面，到了2006年这两项数值增幅分别下降至2.4%和0.3%，详见下图： 历年商品房施工面积、住宅施工面积以及增长率 竣工面积方面，各年度的走势起伏较大，2003、2005年分别呈现高幅度的增长，而2002、2004和2006年则呈现较大幅度的负增长，历年的整体走势表现为“抑扬顿挫”的“M”型结构，详见下图： 历年商品房竣工面积、住宅竣工面积以及增长率 分析： 从以上数据中可以看到，从2003年到2005年，海口市商品房及商品住宅的施项面积的增长速度虽然持续下降，但仍维持在一个较高的水平，直到2006年增长速度才有明显下降，而竣工面积各年度的反差极大，与施工面积的增长走势缺乏一致，这表明海口在房地产开发管理领域欠缺成熟，商品房建设中“停工”、“缓工”现像可能较为随意，2007年1季度海口五大商品房分布区域中，停缓工项目就达到了42个。 1.3、销售面积走势 近年来，海口市在商品房及商品住宅销售面积的增长率走势方面同样表现出较大的起伏，从2002-2006年商品房及商品住宅的整体销售面积虽然持续增长，但其增幅呈现“M”型结构走势，与竣工面积的走势较为一致，详见下图： 历年商品房销售面积、住宅销售面积以及增长率 商品房销售面积与商品房竣工面积 分析： 从以上数据可以看出，近几年来海口市商品房销售面积要大于商品房的竣工面积，这表明海口市商品房市场存在者很大的需求空间。 同时，从竣工面积和销售面积两者数据的其本相同的走势中可以看到，在销售价格呈现大幅度上涨（见以下销售价格分析）的情况下，销售面积随着竣工面积的下降而下降，这反应了海口房地产需求市场对于现房的需求比例较高，竣工面积的下降直接影响到了销售面积的下降。 1.4、销售价格走势 海口市在走过了2004年房价下跌的情况后，随后的2005、2006年房价呈现现出了快速上涨的趋势，两年间商品房价格分别上涨了12.6%和17.9%，增长幅度较大，详见下图： 历年海口市商品房销售平均价格 分析： 从以上数据中可以看出，随着海口市经济建设的逐步发展，旅游城市的地位，以及海口市居民与外来人群对住宅需求的提升，都在一定呈度上带动了商品房价格的提升。 1.5、经济发展、居民收入与房价走势 历年海口市人均GDP与商品房销售平均价格情况 分析： 从以上数据中可以看到，海口市人均GDP增长值远远高于商品房销售价格增长值，这在一定程度上表明海口市商品房销售价格随着城市的发展与人均生产总值的提升，还是有很大的提升空间的。 城镇居民人均可支配收入与商品房平均价格的对比 分析： 从以上数据中可以看出，海口市城镇居民人均可支配收入值远高于现阶段商品房平均销售价格，这反应出海口市居民手中握有大量资金，置业能力较强。 2、海口房地产市场土地供应量情况 2006年海口市共成交土地39宗，总金额为3.07亿元，平均楼板价为596元/平方米，2007年已经成交的土地平均楼板价在达到了1956元/平方米，详见下表： 年度 宗数 面积（平米） 建筑面积（平米） 销售总额（亿元） 楼板价（元/平方米） 2006 39 401948.6 518081.9 3.07 596 2007 12 174590