戴德梁行2008年广州市花都风神汽车工业园的项目前期汇报.doc

PAGE 目 录 TOC \o "1-2" 1. 市场机会总结 PAGEREF _To\h 12. 项目发展定位及开发理念 PAGEREF _To\h 42.1 与风神汽车工业园关系定位 PAGEREF _To\h 42.2 市场定位 PAGEREF _To\h 42.3 产品组合 PAGEREF _To\h 52.4 目标客户定位 PAGEREF _To\h 73. 开发目标及策略 PAGEREF _To\h 133.1 开发目标 PAGEREF _To\h 133.2 开发策略 PAGEREF _To\h 133.3 开发方式选择建议 PAGEREF _To\h 134. 产品策划建议 PAGEREF _To\h 154.1 产品品种与规模建议 PAGEREF _To\h 154.2 规划设计建议 PAGEREF _To\h 184.3 建筑设计建议 PAGEREF _To\h 254.4 景观设计建议 PAGEREF _To\h 344.5 工程建设计划 PAGEREF _To\h 395. 项目营销推广策略和方案 PAGEREF _To\h 435.1 项目整合营销策略 PAGEREF _To\h 435.2 营销计划 PAGEREF _To\h 475.3 产品定价 PAGEREF _To\h 506. 项目投资经济效益分析 PAGEREF _To\h 516.1 项目投资估算 PAGEREF _To\h 516.2 租售收入估算 PAGEREF _To\h 546.3 项目总投资成本测算 PAGEREF _To\h 556.4 资金筹措及运用 PAGEREF _To\h 566.5 项目财务评价 PAGEREF _To\h 576.6 项目不确定性分析 PAGEREF _To\h 606.7 项目经济效益分析结论及建议 PAGEREF _To\h 647. 结论及项目关键点与评估标准 PAGEREF _To\h 667.1 结论 PAGEREF _To\h 667.2 建议 PAGEREF _To\h 667.3 项目操作关键控制点 PAGEREF _To\h 66市场机会总结在上篇市场研究报告里，我们以定量定性分析法、专家意见法、取证法、集中主要课题的研究方法，分别对社会经济环境、行业环境、目标客户群需求特征、项目自身条件进行研究。市场研究总结如下：项目有良好的社会经济环境：因为国民经济持续增长，三大重点工业支柱：汽车、皮革皮具、金银首饰，兼具其二。花都区未来五年以工业及商贸物流业为发展重点，呈现东西翼城区齐飞的发展态势，2007年人口机械增长率高达1.92%。汽车产业经济蓬勃有效拉动房地产需求：原因是制造业转移趋势，即发达国家向发展中国家、城市向城市边缘转移。汽车城已纳入省工业发展总体布局，花都区发展思路是发展第一，经济第一；工业第一，汽车第一。中国面临汽车消费时代前奏，中国目前汽车行业利润率远高于社会平均利润率，汽车产业有强大的拉动作用。房地产市场总体向好，存在市场空间：理据是工业化促进城市化，房地产业作为被动型产业由制造业拉动。花都区成为众多房地产开发商关注焦点，提升花都区房地产板块影响力，同时未来房地产供应量增长快速，现有房地产项目分布不均衡，区域房地产供给存在缺口，国内房地产投机资金进入花都。首期开发有客户支撑：这是因为存在有效的住宅购买需求。近期主力需求来自东风乘用车公司的员工；远期需求包括：汽车制造业上下游企业员工、投资置业者，存在大量的住宅租赁需求，对商业配套、娱乐设施、教育设施需求强烈。同时，对于项目的优势、劣势、威胁、机会作了归纳分析：优势：具备汽车城中心区位，具有很强的商业价值和居住价值城市道路网络健全，建设标准高，交通方便区域良好的发展前景，具备升值潜力和投资价值具有规模优势劣势：工业区形象对住宅产品有负面影响，自然景观资源缺乏社会配套设施匮乏，生活氛围不成熟，目前缺乏公共交通工具地块边线及建