济南槐荫广场购物中心研究报告_1.doc

槐荫广场购物中心研究报告 07年8月 第一部分 一、济南概况分析 1. 济南是山东省会，是全省重要经济、政治、文化、科技、人才中心。2006年山东全省生产总值达到21846.7亿元人民币，比上年增长14.7%，人均生产总值达到23546元人民币。经济结构不断优化，增长方式进一步转变，规模以上工业增加值达11122.8亿元人民币，增长23.6%，利税、利润分别增长28.2%和26.3%。 在坚持和进一步扩大对外开放中，山东省提高了利用外资的质量，转变了对外贸易增长方式。吸引了电子芯片、造船、汽车发动机等一批先进制造业项目落户山东，服务业利用外资步伐加快，全年实际利用外商直接投资100亿美元 就济南市而言，2006年全市实现生产总值2185亿元，增长15.7%，其中一、二、三产业分别增长6%、16.6%、16.4%；人均GDP达4565美元，比上年的3916美元增加了600多美元。政府确定的15项经济社会预期目标，除实际利用外资外均提前一年完成同比增长11.5%，进出口总额达952.9亿美元，增长23.9%。 2. 济南是京沪线、胶济线的交通枢纽，是京福（沪）高速、济青高速、青银高速等的汇合处，济南飞机场的航线通达全国，连通世界。已经批准的京沪高铁计划2007年开工建设，济南也是枢纽站点。铁路第六次提速后，济南到北京、上海等地的旅行时间缩短近1/3。便利的基础设施，是济南发展成为东部经济商贸中心的有力支撑，也是商业发展的信心来源。例如，洛口服装市场、茶叶市场、盖世物流中心、段店汽车交易市场、海鲜大市场等都得益于便捷的交通基础。 3. 济南地处山东省中部，是山东半岛城市群的骨干城市，是生产力布局的关键环节。目前，济南市正在半岛城市群规划的基础上，计划与周边的地区城市（淄博、泰安、聊城、滨州、德州等）合纵连横，建设以济南为中心的都市圈，即1小时城市圈，它具有将生产力向西引领的意涵。它的实施将进一步提升济南的中心性和市场地位。 4. 从城市等级体系上判断，济南属于二线城市或者叫二线半城市。北京、上海、广州属于一线城市，武汉、重庆、西安、天津等区域经济中心属于二线城市。但由于经济发达、交通便利，在大企业的商业拓展计划中，济南和青岛常常被列入二线城市，是一线城市开拓之后重点布局的对象。省内看，济南的经济总量虽比不上青岛，但由于地处交通干线和山东省的地理中心，发展商业的条件较为优越。 5. 区位利弊各有。济南是南北东西交通枢纽，物流、信息流、人流通畅。可是，济南也直接面临这些大城市（北京、天津、南京、上海等）的竞争，它们就好象吸管，将优质资源、市场吸走或者过滤，同时扩散次级资源，如加工业、销售中心、办事处、分公司等。国家对核心城市投资，济南分享的较北京、上海、武汉、西安等要少。 二、济南商业环境发展分析 1、济南市商业格局呈现集中化态势 据济南贸易服务局统计，2006年市限额以上批零贸易住宿餐饮企业达到585家，全年实现零售额310.5亿元，增长19%，同比提高4.8个百分点。其中，销售总额过亿元的大型贸易企业已达134家，实力突出。限额以上企业零售额占全市社会消费品零售额的比重达到33.1%，同比提高2.7个百分点，对全市零售额增长的贡献率为37.7%，拉动全市社会消费品零售额增长6.1个百分点。从年零售额过20亿元的日常消费商品类别看，汽车类，石油及制品类，食品、饮料、烟酒类，服装鞋帽、针、纺织品类，家用电器和音像器材类等5类商品分别实现零售额64.4亿元、47.8亿元、42.9亿元、39.7亿元和23亿元，同比分别增长16.5％、23.8％、21％、18.9％和8.5％，五类商品零售额总和占全市限额以上批零贸易企业商品零售额的75.6％，对其增长的贡献率达到80％。 家乐福、沃尔玛、易初莲花、伊势丹等国际巨头相继涉足济南，大润发、国美、苏宁和大商等实力商家到处跑马圈地，和本土商家（如人民商场、贵和购物中心、统一银座、济南华联）竞争市场。全市连锁经营企业发展到70家，门店3300多个，全年销售额达到420亿元；其中10家重点连锁企业销售额达到335.6亿元，同比增长18.5%。外资零售企业发展到5家，门店43个，其中当年新增13个，营业面积达到11万平方米，销售额12.8亿元，同比增长37%。市华联新开水屯、北园、济钢三家店，超市总量达到8家，营业面积超过7万平方米，成为“济南本土超市第一品牌”。 济南曾出现过商界“五朵金花”——济百、人民商场、省华联、大观园、一百麻雀虽小，五脏俱全。但随着市场需求的变化和