年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案课件.ppt

2008. 6. 16;大纲 Contents;PART 1 — 市场研究篇; 一、区域市场动态分析;亚奥商圈概况;（一）总体概况 亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。 发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。 （二）商圈定位 亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。 按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。;（四）交通情况 亚奥商圈板块区域内，地铁5号线、10号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷快速的亚奥立体交通网络。;区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。 受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。 “奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。;亚奥商圈总结;区域房产市场概况;写字楼市场概况;在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其他商圈也不是很高。 而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市，以及奥运带来的区域商业氛围凝聚，将会一定程度的带动区域写字楼市场的发展。 ;住宅市场概况;区域房产市场总结;周边重点竞争项目分析;楼盘名称;楼盘名称;周边项目 ——奥东18号 ;周边项目 ——世奥国际中心 ;周边项目 ——亚奥·观典国际公寓 ;周边项目——荣尊堡国际俱乐部公寓 ;周边项目 ——远洋万和城;对本项目借鉴： 注重户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求。 以丰富的户型种类降低项目整体风险。 注重精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。;二、酒店式公寓市场专题研究 ;北京酒店式公寓市场分析;酒店式公寓发展的影响因素;北京酒店式公寓的特征主要有以下5点—— 与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公 寓，低者月均12美元/㎡，最高的在55美元/㎡左右，大多数定价为20-30美元/㎡。 2. 主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，租期一般超过3个月。 3. 公寓以1居、2居为主，3居以上需求量相对较小。1居的面积主要在50-70㎡之间，2居的面积主要在90-120㎡之间，3居面积主要在120-200㎡之间。 4. 酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店。其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有一定的装修要求。 5. 酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。;酒店式公寓发展的影响因素总结;目前北京在售酒店式公寓项目情况分析;项目鉴赏 —— 瑞士公寓;项目鉴赏 —— 世界城;项目鉴赏 —— 长安驿 ;项目鉴赏 —— 北京INN;虽然2008年以来北京整体市场经历动荡调整，各物业类型销售普遍受到影响，但酒店式公寓销售和租赁市场整体呈现相对良好态势。 从2008年酒店式公寓市场来看，小户型不再是市场绝对主力，大户型产品比例有所增加，户型结构逐渐丰富，客户的选择余地增加。;差异化、个性化发展;酒店式公寓客户分析;;购房先决条件;购房先决条件;项目在设计阶段应特别注意目标客户群看重的因素;不同层次的购房者的侧重点不同，投资者更注重项目的投资回报率，而自住者更注重项目本身的品质。而不同层次的客户的共同点是都对户型的设计很重视。;酒店式公寓需求分析;购房者对一居和二居的需求相对是较大的;一居面积需求主要集中于50-70㎡，其次需求较多的是70-90㎡;二居面积需求主要集中于90-120㎡;PART 2 —项目定位篇 ; 项目分析;■ 项目东至;■ 项目南至;★ 项目西侧是金泉广场住宅区域，以及部分商业。;★ 项目北临北小河路，北侧有大屯里小区，华悦国际、荣尊堡等项目，可观高尔夫球场和别墅区。;优势（Strength） 亚奥板块核心区域，毗邻奥运场馆 交通便利，地铁五、十号线等 项目是城市综合体，自带完善酒店、 商业等配套 高尔夫景观、层高优势;产品定位 ;本项目开发方向判断;城市豪宅——Naga上院;定位过程： 整体规模较小，共99套，定位高端 此项目通过一系列的豪宅论坛、慈善晚会渗透其极品豪宅的概念 推出其“股权式物业管理概念”;本