2014年新鸥鹏的泊雅湾项目.doc

第 PAGE 29 页 13级房地产计量营销期末考试 2014年新鸥鹏泊雅湾项目 市场战略分析报告 目录 一、2014年房地产市场宏观环境分析 （一）2014年政策解读 （二）全国房地产市场现状 （三）重庆土地市场现状 （四）重庆房地产市场现状 二、重庆新鸥鹏集团简介 背景资料 （二）营销项目分析 （三）旗下楼盘介绍 （四）企业竞争对手分析 三、鸥鹏泊雅湾项目概况 （一）区域位置 （二）总平面图 （三）道路交通概况 （四）商业配套 （五）公共设施配套 餐饮 2、教育 3、医疗 4、休闲娱乐 （六）目标消费者分析 （七）项目定位战略分析 四、鸥鹏泊雅湾项目战略分析 产品战略 品牌战略 （里企业采用的是什么品牌战略，企业文化如何的植入到项目里去。） 项目概念设计 楼盘形象设计（名称设计、标准设计、售楼处、绿色通道、样板房、指示牌、建筑风格、园林景观） （二）价格战略 影响鸥鹏泊雅湾项目定价的因素 鸥鹏泊雅湾定价战略 （三）渠道战略 1、线上销售推广 2、线下营业推广 直销 代理销售 网络营销 房地产超市 （四）促销战略 五、特色战术设计 附件1：问卷设计 本案将打造中国?首席低碳生态科技豪宅，同时作为重庆首个具备“人工智能”的高端住宅，更是汇集了当今所有成熟住宅科技，达到一个安全、舒适、快捷、节能的高品质生活质量。 低碳：鸥鹏·泊雅湾是重庆首家引进地热源泵的系统项目，让你居所恒温、恒湿、恒氧、“四季如春”夏天室内温度24-26C之间、冬天室内温度16-24C之间。并根据重庆天气特征，特设小区雨水收集净化系统，保证小区的节能环保。 生态：以生态溪谷、湿地湖泊、景观跌水、小桥流水等生态水系，合璧中西打造中式皇家园林，实现拥有60米宽亿元级人文景观大道的生态社区。 科技：鸥鹏泊雅湾将科技真正地服务于日常生活的点滴，首度与美国微软全面合作，率先引入云智能管理系统，一个涵盖全面的家居智能体系、智慧社区体系和智能终端控制系统，打造一个具备“人工智能”的豪华住宅区。这里几乎汇集了当今所有的成熟住宅科技：中央新风除湿系统、远程政务系统、24小时生活热水系统、防噪音系统、恒温恒湿系统、地下车库灯光引导系统……当年在盖茨的家里被世人津津乐道的智能化技术，很多已在鸥鹏·泊雅湾成为现实。 3、楼盘形象设计 （LOGO、售楼处、绿色通道、样板房装修风格、指示牌、建筑风格、园林景观） 1、楼盘LOGO设计 2、售房部形象包装 鸥鹏泊雅湾售房部本身也是按照五星级酒店标准建造，而售房部旁的金水桥连接平墅与高层，采用高档花岗石整石打造。花岗石脆性极高，打造时稍有不慎整条金水桥就报废了，因此对工艺和运输的要求都极高，也决定了它的不菲价值。除了金水桥，泊雅湾道路两旁的香樟行道树和观赏性银杏树均是价值高昂，不但可以净化空气，枝繁叶茂之时也能为业主挡去盛夏的骄阳。以“走出宫廷的皇家园林”为标准，合璧中西，打造新中式皇家园林、亿元级凯旋大道、迎宾广场、生态水系营造出恢弘气象，金水桥邻近的所有皇家园林风光都将给前来售楼部的消费者良好的视觉体验。 一、2014年房地产市场宏观环境分析 （一）2014年政策解读 通过对近二年来政策的梳理，我们认为目前政府的政策特点已经基本明朗，且其政策演变也经历了二个重要阶段。 第一阶段是2014年6月份之前，总理也很少就 HYPERLINK /reports/index172.html \t /chanye/2014/12/11/_blank 房地产市场表明其观点和态度，从中央层面也基本没有出台过有关房地产调控的政策，政策其传达给市场的理解是关于房地产市场宏观调控有二点思路，首先是服从市场化的改革方向和大局，其次，就是宏观调控不会退出；本届政府对房地产市场采用的是更加市场化的管理手段，即房地产市场趋热时不出手打压，但在房地产市场调整时也同样不会出手。 第二个阶段是今年下半年开始，从地方政府陆续放开限购中央政府噤声开始，到银监会首次从中央层面发布文件支持首套住房的需求，再到央行放开“二套房贷”政策，最后到年底左右的降息等等，一连串的稳定房地产市场的政策与前期政策预期大相径庭，政策已经由无为而治，全面转向政策扶持。在宏观经济增速逐步回落的背景下，出于稳定经济增长的需要，政府不得不再次利用房地产市场对经济的拉动作用。而中国政策市的特点也再次显现，10月份以来，国内商品房销售就开始反弹，并创下全年最好的销售水平。 表：2014年来房地产行业主要政策 全国房地产市场现状 银行放贷提速 房地产市场止泻 当前，房地产市场的细微变化牵动着各方神经。多家机构的监测数据显示，上周住宅成交量微升，住宅均价两年来首次下跌。 开发商以价换量 在全国楼市下行趋势的影响下，部分开发商逆势前进，取得了不错业绩。日前，恒大在合