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美国REITs税收待遇对中国启示 　　摘要：税收优惠是美国REITs发展的主要驱动力。美国REITs享有“穿透性税收待遇”，其具体的税收待遇，可以分为两个方面：REITs自身的税收项目和REITs股东的税收待遇。文章分析了美国REIT的税收待遇，在借鉴美国REIT的税收制度的基础上提出了构建中国REIT税收制度的原则与具体内容。 　　关键词：REITs；税收待遇；穿透性税收待遇；重复征税 　　 　　REITs产生于美国，从其出生之日起，它的发展兴衰就与税法密不可分，税收优惠是REITs发展的主要驱动力。当前，我国的REITs立法正在进行之中，研究美国REITs待遇，对我国相关税收法律政策的制定具有重要的启示。 　　 　　一、 美国REITs的税收待遇 　　 　　在美国，除了1933年的《证券法》和各州的相关法律外，有关REITs的主要法律都出自于美国国内税法典（Internal Revenue Code，IRC），并且，历次针对REITs的法案，也都是在IRC的基础上的修正。如同合伙或S类公司，美国REITs也是享受“穿透性税收待遇”（Pass―through Tax Treatment，是指企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税）的商业实体。其具体的税收待遇在相关税法中有着十分详细甚至于繁琐的规定。总的来说可以分为两个方面：REITs自身的税收项目和REITs股东的税收待遇。 　　1． REITs自身的税收待遇。REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券”（Pass Through Securities）的税收待遇，依信托税制的“导管原理”，它被视为收入传递的工具而免征所得税，。但它仍然潜在地是下列五种联邦税的征收对象：（1）对于没有分配的应税收入（包括资本利得），REITs仍然要缴纳正常的公司所得税。（2）如果在每个税收年度末，REITs没有完全分配其所有的应税收入（包括资本利得），那么REITs还要缴纳4%的营业税（Excise tax）；根据美国税法规定，在一月份支付红利可视为是上一年度末的支付，这一税项的设计目的正是为了抵消REITs利用该项条款而获取的利益。（3）如果REITs没能满足75%或95%的收入测试，则将承担100%的惩罚性税收。（4）对于REITs处置丧失赎回权的抵押财产而取得收入，如果该项财产被视为REITs的资产存量，则将征收正常的公司所得税。（5）REITs从被禁止交易而取得的任何收入都将被征收100%的惩罚性税收。所谓被禁止交易是指REITs对其存量资产（除丧失赎回权的抵押财产之外）的处置。这一税项目的在于防止REIT扮演房地产、抵押贷款或任何其他资产的交易商的角色。 　　2． REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的国内税法典第469节将获取收入的活动区分为被动行为与非被动行为（Passive Activities and Nonpassive Activities）二类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。例如：房地产及设备的租赁（除某些例外情况以外）、有限合伙权益（除某些例外情况以外）、纳税人没有实质性参与企业经营的合伙、S类公司等；而非被动行为则有：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券；版税；纳税人实质性参与企业经营的合伙、S类公司；受托人有实质性参与的信托等。原则上，在计算应税所得时，不同类别的所得与损失不得互相抵减。值得注意的是，REITs的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得。 　　REITs将其收入和利润分配给它的股东，这种分配通常视为普通的股票红利。然而，REITs的分红对于公司股东来说，不具有享受公司股利税收扣减（Dividends-received Deduction，DRD）的待遇资格。 　　REITs持有人通常在支付分红的税收年度纳税，唯一的例外是，当红利在某个税收年度的最后一个季度宣布，但在下一年的一月份支付时，征税是在宣布的那个年度进行。 　　在任一年度，REITs可指定其分红中的一个比例作为资本利得红利，只要该比例不超过当年度REITs的净资本利得。对股东而言，这部分指定的资本利得红利可作为长期资本利得来征税（比短期收入的税率要低）。 　　REITs同时也可以选择保留其长期净资本利得并支付收入税。在这种情形下，REITs股东按其持股比例将REIT的未分配的长期资本利得以长期资本利得的名义计入各自的收入中。该项收入在法律上被视为已经由REITs代为纳税并由股东重新贷给REITs；分红超过REITs的收益与利润的部分只要是没有超过REITs股票的已调整基准（Adjusted Basis）均无需课税。而任何超过该基准的分红则视为股东出售