《房地产（房屋）开发与经营》08262重点速记.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 4 广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别 、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响 分类：用途 居商、形态 中边、开发程度 生毛地、权属 国集、经营内容 房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发） 规模（单项、成片） 区域性质（旧城改造、新区开发） 主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究 前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性 调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性 房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样） 按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料 房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性 细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述 基本特征：地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性 原则：符合产业政策和区域规划、市场需求、环境条件、技术先进经济合理性 模式：概念策划、卖点群策划、等值策划 3.2房地产开发项目区位分析与选择 区位选择原则：合法、最高最佳使用、开发潜力原则 不同类型房地产项目对区位选择要求：居住类（市政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、 零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染） 3.3房地产开发项目时机分析与选择 房地产周期：扩张与收缩两大过程、循环往复复苏→繁荣→衰退→萧条四个阶段 3.4房地产开发项目定位 定位内容：产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务定位 定位原则：受众导向、差异化原则 第4章房地产开发投资 4.1房地产开发投资概述 投资主体：国家、企业和个人 投资分类：按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投资），投资形式（直接：开发和置业，间接：抵押贷款证券、债券股票、信托基金） 投资优点：较高收益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级 投资缺点：变现性差、投资大、回收周期长、专门的知识与经验 4.2房地产开发资金筹措 项目资本金筹集的渠道与方式：国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资 项目负债筹资的渠道与方式：银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道 开发资金来源：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款 4.3房地产投资资金成本 概念：企业为筹集和使用资金而付出的代价 第5章房地产开发项目可行性研究 5.1房地产开发项目可行性研究概述 目的：实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高经济社会和环境效益。 可行性研究作用：是投资决策、筹集建设资金、开发商与有关部门签订协议合同、编制下一阶段规划设计方案的依据 工作阶段：投资机会研究、初步、 详细可行性研究、项目的评估和