孙环宇-万达商业购物中心运营管理-课-件.ppt

3.9 万达集团商业管理的基本模式 3.9.2 内部管理模式 以统一规范为主，个性化管理为辅 以属地管理为主，系统管理为辅 筹备期以拓展管理为主线 运营期以品质管理为主线 结束语 商业地产最典型的产品形态就是购物中心，其多业态、多功能的组合，在竞争中具有规模优势。通过商业管理，实现购物中心的正常经营，进而实现商业地产的价值。 商业广场组建及营运管理 目录 购物中心的组建 商业广场的前期筹备 商业广场的运营管理 第一部分 购 物 中 心 的 组 建 1.1 选址和开发 项目选址的原则 项目选址的一般要求 项目开发主要阶段 项目开发的关键工作 1.2 商业策划 城市基本概况 城市商业环境分析 项目基本情况 购物中心定位及规划 购物中心的招商方案 商业营销推广方案（开业前） 开业前的物业交验 （略） 1.2.1 项目基本情况 政策利好 周边未来 发展空间 商圈及 人口特征 周边环境 建设指标 及初步规划 交通网络 地理位置 购物中心 1.2.2 购物中心定位及规划 地产开发目标 功能组合目标 商圈打造目标 商业经营目标 业态构成 客层定位 品牌落位 建筑设计 功能设计 特色或人性化 市场位置 形象定位 消费定位 论证 业态规划 产品 设计 市场 定位 主题 策划 1.2.3 商业营销推广方案 推广目的阐述 推广思路和策略 推广手段和表现形式 主题提炼 媒体调查和分析 分阶段媒体组合和发布计划 费用预算和规划 1.3 商业启动及筹备 成立公司组建团队 开办成本测算 启动招商 主力店提前12－18个月，精品店提前10个月 宣传推广 配合项目品牌建设和招商进度 工程和物业管理介入 装修和开业准备 开业庆典 第二部分 商业广场的前期筹备 2.1 前期筹备工作流程 筹备工作计划 计划实施流程 需求 计划 实施 评估 完成 筹备工作四项基本原则 以团队组建为前提 以满铺招商为核心 以项目建设为主线 以按期开业为目标 2.2 筹备工作的关键要点 成立公司 团队建设 费用测算和额度申请 参与规划设计 招商及进场装修 宣传推广 工程介入与接管 物业管理 开业准备 第三部分 商业广场的营运管理 3.1 营运管理的概念 营运是将人力、物料（商品）、设备、信息、能源等要素通过一定的方式或手段，变换为有形产品和无形服务的运作过程。 3.1.1 概念、基础、目的 概念 通常我们把广场营业时间内对商业广场整体环境及经营活动的管控称为营运管理。 基础 为广场内所有商业经营管理活动的正常开展提供必要的条件和优质的服务。 目的 构建良好的商业经营环境，为顾客提供“方便、舒适、安全、丰富”的购物、休闲、娱乐体验，保障物业增值。 大营运 以整个广场各业态为管理范围，以营运管理为核心，通过与企划、工程、物业的无缝对接，实现信息共享、工作效率和服务品质的提升，根据市场内外部环境的变化，维持并不断改善广场的整体运营状况 。 3.2 营运管理的手段 沟通 协作 服务 3.3 营运管理的核心理念 经营意识 服务意识 沟通意识 高效意识 成本意识 3.4 营运管理的功能 营运分析 营运培训 经营督导 营运标准化 稳场旺场 3.4.1 营运信息管理 基础信息 广场基础数据、各业态信息、 主力店信息、各品牌信息、 各业主信息 营运报表体系 （日报、月报、 季报、年报） 信息档案管理 营运信息 3.4.2 经营分析 市场分析 业态规划 各业态结构与租金贡献度分析 商户经营分析（重点是盈利能力分析） 品牌、品类的组合 调整规划（包括租金变动计划） 多种经营、广告位及其它收入 3.5 营运管理的主要内容 环境管理 经营管理 服务管理 租赁管理 3.5.1 环境管理 商户装饰与装修管理 安全与营运设施管理 灯光（照度）、温度、湿度 音响管理 卫生管理 公共空间的人文艺术管理 自有媒体管理 送货管理 特种行业管理 相关(食品、珠宝等)行业资质 3.5.2 经营管理 开闭店管理 晨会管理 广播管理 吊旗管理 POP管理 店招管理 橱窗管理 商品管理 物价签管理 3.5.3 服务管理 服务规范管理和业务培训 营运管理人员管理，包括营运人员的行为规范与工作标准管理 营运管理人员培训，包括业务培训、工作交流与技能学习 营业员管理，包括营业员的行为规范与工作标准管理（岗前培训） 营业员培训，包括万达广场日常营运的相关知识 培训 3.6 营运