伟业顾问武汉万科金色家园2008年营销推广方案-精品·公开课件.ppt

客群定位之一期与二期的关系及应用 无 自住 大本 大本以上 25－35 两口 三口之家 二期 有 居住兼投资 大本 30－44 三口之家 一期 交通工具 购房动机 学历 年龄 家庭结构 期别 新锐事物 奢侈品 展示 新闻发布 一期 路演 活动推广 二期 相关 城市新锐群体 推行以“互动及共振”为核心内容的客户定位模式，配合产品开发和类型，整体塑造可持续性发展的客户互动。 品牌拥护者 近端区域客户 企业白领 潜在品牌拥护者 城市价值认同者 拆改购房客户 非地缘客户 公务员、企业中管层 房产投资层 激情人群 城市新锐人群 知本人群 意见领袖 业内 舆论载体 万科资源 价值沟通 价值认同 客户层 传播层 稳定收入 崇尚中心 超前意识 客群定位 ——专为盛放都市独立阶级的欲望！ 城中央——核心领地 锐智圈向上——这是新锐和智慧崭新城堡！ 城中央 锐智圈向上 形象定位 营 销 策 略 入市时间 关键节点 定价策略及价格建议 调价及销控策略 营销策略关键词 走量 ①：多次开盘 ②：细化难点产品 ③：突击性销售 性价比 ①：1－4月拔高一期品质，商业辅助凸显二期性价比 ②：市场化比较：品牌、精装、精致户型 低开高走 前期吸引人气 后期逐步调价 热度 ①：大众传播 ②：小众配合 一期住宅净销 营销策略之入市时间 （住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 （商业） 春节 建议：４月份１期封盘（全面提价），二期开始进入蓄水期，５月份预热，６月底开盘。此举可以为２期争取较多的蓄客时间，还可以利用一期为二期的销售树立价格标杆和提升形象。 二期商业启动 入市 一期商业启动 营销策略之关键节点 （住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 （商业） 春节 入市 6.21B8西西楼开盘 6.16预售许可证 B8西东楼加推 B8西东楼加推 B8东西楼开盘 B8东加推 B8Loft启动 B8西街商业启动 9.04预售许可证 营销策略之定价策略及价格建议 定价策略： 低开高走 拉大价差，用低价区吸引人气。 高区价格一致 价格建议： 10000-11000元／平米。低于一期销售价格1500元／平米以上 形成5个价格区域：低区，中低区，中区，中高区，高区。 营销策略之调价及销控策略 （住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 （商业） 春节 入市 B8西东楼加推 （提价） B8西东楼加推 （提价） B8东加推 （提价） 一期剩余户型销控 （提价） 推 广 策 略 整体推广原则 推广阶段划分 媒体运用策略 销售道具配合 推广策略之整体推广原则 深入准备，节奏推广； 主攻拔升，共振保养； 精细操作，价值互动。 一期商业启动 B8住宅形象树立 推广策略之推广阶段划分 （住宅） 1月份 2月份 3月份 4月份 6月份 5月份 8月份 9月份 11月份 12月份 10月份 7月份 （商业） 春节 入市 C8住宅净销 C8住宅拔高 B8产品 价值沟通 B8蓄水 VIP释放 B8西西楼解筹 重点细化 树立品质 B8实现销售 提升价值 项目续销 B8西东楼解筹 加推 加推 加推 二期商业启动 推广阶段划分 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 C地块 B地块 工程进度 注：推广节点的划分以及相应的推广内容均以工程进度为主要依据。 1＃楼1103、1104样板间展示1.31 2＃楼2801样板间展示2.29 1＃楼1115、1119、1120样板间展示3.5 B8西三个户型展示间公开 B8西两个销售模型到位 B8东销售模型到位 B8西Loft实楼样板间开放 1 2 3 4 5