新版合肥中星城商业运营测算报告-05..06 ty.pptx

合肥中星城项目商业 运营测算报告 中星（安徽）置业有限公司 2017年2月;前言;报告框架;商业租金策略报告回顾;成立运营管理公司的目的和作用 为商铺销售服务，促进商铺合法、合理、快速的去化； 维持项目商业平稳运营，十年统一运营期满后顺利退出。 运营管理公司与开发商的关系 开发公司与运营管理公司是一套人马，两块牌子。人员共享，资源互补。 项目商业运营模式 商业运营业务外包，即不设立单独的人员架构，由开发商商管部门+专业外包公司形式构成。 专业外包公司负责项目商业日常运营管理工作，如招商、楼层管理、客服、工程等； 开发商商管部负责监督、管理外包公司日常工作； 其他如财务、人事行政等部门与开发公司共享。;二、商业运营管理收益及支出归属问题;楼层;三、商业统一运营管理背景;年限;商业销售承诺 所有客户在购买商铺时均同时与开发商签订《海耀商务中心商铺委托管理合同》。合同中约定委托管理权限及租金支付详细情况； 合同约定如上条表述，前五年租金为总房款的35%，一次性从总房款中扣除。第6-10年租金，以实际运营收取租金为基础，业主与开发商按照9：1分成，业主拿实际租金的90%； 承诺客户十年统一运营起止时间为2017年1月1日至2026年12月31日止； 项目实际运营周期为2018年1月1日至2026年12月31日止，即实际运营期限为9年。;四、商业租金计算及支付方式;四、商业租金计算及支付方式;五、商业租金总收入与业主投资回报测算;五、商业租金总收入与业主投资回报测算;六、项目商业运营各项收入与费用测算——收入部分;六、商业运营各项收入与费用测算——收入部分;六、商业运营各项收入与费用测算——收入部分;六、项目商业运营各项收入与费用测算——收入部分;六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分;六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分;六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分;六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分;六、项目商业运营各项收入与费用测算——支出部分;七、商业运营收支平衡表;七、项目商业运营收支平衡表——情况说明;商业运营收支平衡表（一??班子两块牌子）;七、商业运营收支平衡表（一套班子，两块牌子）——情况说明;八、十年后退出，商业全部小铺原样恢复情况下费用测算;八、十年后退出，商业全部小铺原样恢复情况下费用测算;八、原貌复原情况下，一套人马两块牌子;商业概况：商业总面积约为23000平米，共三层约335套商铺可售。其中一层沿街商铺18套约2300㎡采用直接销售模式，其余317套，约20937㎡采用售后统一运营管理模式。 商业运营模式：合肥中星城商业部分采取十年统一运营的管理模式。前五年租金一次性从总房款中抵扣，后五年租金按照实际收取租金业主与运营管理公司9：1分成。后五年租金采用按照商铺购买合同价值占比，加权平均的方式计算租金，租金按季度给付。 商业运营采取谁主导谁收益的原则。商业部分由运营管理公司主导整体运营管理工作，所有收入归运营管理公司支配。 商业租金收入情况： 十年运营收取租金总额约为12534万元，其中运营管理公司5405万元，业主7129万元；;运营管理测算： 成立时间及运作模式：商业运营管理公司自2017年1月1日起进场运作。主要目的为解决商铺销售问题及商业10年平稳运营并顺利交付。运营管理公司与开发公司一套班子，两块牌子，人员共享，资源互补。 商业整体运营盈利约107万元。运营公司总收入约为5855万元，总支出约为5153万元； 为确保运营管理公司不亏钱，建议运营管理支出分两个阶段。第一阶段2017-2020年，由开发公司支付（计入开发公司成本，纳入到开发公司利润考核中）；第二阶段：2021年-2026年，由运营管理公司自行支付（前期已收4年租金）。 按照该种模式，项目整体运营盈利211万元。十年运营期满后，运营管理公司账户税后利润约为1320万元。 如10年运营期满后，业主要求收回商铺，全部按照交房标准恢复原状。则增加复原费用及复原期租金两项费用。增加后，亏损575万元。;九、商业招商关键节点计划;九、商业招商关键节点计划;十、商业招商工作进展;十、商业招商工作进展;十一、下阶段招商工作重点;汇报结束