物业服务企业尽职调研注意事项.docx

170511 物业服务企业尽职调查注意事项 作者：律小熊 微信公众平台：小熊夜读 背景 2017年4月，受某地产公司（下称“该地产公司”）的委托，我们律所参与到该地产公司收购B物业服务有限公司（未上市，下称“物业公司”）股权项目中，就物业公司历史沿革、治理结构、主要资产、重大合同、重大债权债务、税种及税率等相关事项进行法律尽职调查，并出具法律尽职调查报告和相关的交易文件。作为长期实习生，有幸接触到该项目，并全程参与。“温故而知新”，想要在下一次做得更好，想要快速提升自己的经验和能力，复盘无疑是最佳的工具。因此，今天抽时间将这个项目做一个总结，以期下次遇到类似项目时能够做得更好。 以时间为线索，法律尽职调查大致可分为三个阶段：前期准备阶段、尽职调查阶段、调查后期阶段，项目过程中，每个阶段侧重点会有差别。 前期准备阶段 前期准备阶段，是指在展开法律尽职调查之前，向客户单位及目标公司大致了解客户单位的需求、目标公司的初步情况等背景资料，从而设计、制定尽职调查文件清单和编制法规卷的阶段。即前期准备阶段主要涉及到两方面的工作：（1）设计、制定法律尽职调查文件清单；（2）考虑可能会涉及到的法律问题，查询相关法律法规及案例资料，并形成相应的文件资料，以便尽调过程中查询、使用。 设计、制定法律尽职调查文件清单 通过查询资料得知，法律尽职调查，愿意是指适当的或应由的勤勉，引申为交易当事方对交易对方主体、交易标的等进行适当的调查和评估。在设计、制定法律尽职调查文件清单时，应当配合拟交易的目的、重点和时间要求，将所有与项目有关的事实列出，并尽可能穷尽。因此，在最初阶段，我们可能会提供一个几乎囊括了目标公司及主要股东的基本信息资料清单，包括目标公司的工商信息、许可证书、资质证书、主要资产、重大合同、重大债权债务、劳动人事、税收税务、诉讼执行情况、股东基本资料等，并在备注一栏中建议目标公司提交文件的截止时间，以便推动项目的进程。 物业公司可能会涉及到的法律法规文件 《中华人民共和国公司法》 《中华人民共和国物权法》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 《物业管理条例》 《物业服务企业资质管理办法》 《国务院关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》 《物业承接查验办法》 《前期物业管理招投标管理暂行办法》 《住宅专项维修资金管理办法》 其他地方规范性文件，如：《四川省物业管理条例》《四川省物业管理资质等级审批办法》《四川省物业服务企业信用信息管理办法》等。 尽职调查阶段 更新尽职调查文件清单 在法律尽职调查过程中，针对发现的问题应及时更新法律尽职调查文件清单，并发送给目标公司，要求目标公司补充相应的文件，以确保此次法律尽职调查相对全面、准确。 收集、整理、审核尽职调查资料 此阶段，最重要的便是审核尽职调查资料，就如何收集、整理在此不赘。如下为目标公司提供的资料内容及审核要点： 《营业执照》。 审核《营业执照》的颁发时间，确保为最新执照； 审核《营业执照》的法定代表人，明确公司现有法定代表人跟执照登记一致。 审核《营业执照》的营业期限，确保该期限长于拟交易的需求。 审核《营业执照》的住所与实际经营场所相一致。 《营业执照》所载明的经营范围与公司的实际经营范围一致。 注意：取得目标公司的《营业执照》后，需登录国家企业信用信息系统核对，确保《营业执照》的信息与系统载明的信息一致。 《物业服务企业资质证书》 资质证书载明的信息与《营业执照》载明的信息是否一致。 资质证书载明的信息与目标公司行政主管部门（四川为住建厅）网站公示信息是否一致。 资质证书载明的资质等级与目标公司承接项目的面积是否匹配（详见“二、前期准备阶段”）。 核查资质证书的有效期限。 《开户许可证》《机构信用代码证》 核查《开户许可证个》《机构信用代码证》与《营业执照》载明的信息是否一致。 公司的名称、法定代表人等事项变更后，未变更物业服务资质证书的相应内容 《物业服务企业资质管理办法》第15条：“企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续”。因此，在审核目标公司提供的《物业服务企业资质证书》时，需注意证书中载明的“企业名称个”“法定代表人”“注册资本”等内容是否与《营业执照》的内容相匹配。若否，需进一步向目标公司询问情况，并请目标公司提供相应的证明/或说明文件。 物业服务企业资质等级与承接的物业管理项目面积不匹配。 《物业服务企业资质管理办法》第8条第2款规定，物业公司不得超过资质承接项目，如二级资质接管面积只能承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目，超过部分将面临行政处罚或合同无效。 物业服务企业的管理制度、业主满意度、收费标准等情况。 根据《四川省物业管理企业资质等级审批办