探讨农村土地承包经营权流转中土地产权变更.pptVIP

探讨农村土地承包经营权流转中的土地产权变更 目录 一、相关概念 1.农村土地：是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业生产的土地。 2.农村土地承包经营权：是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、和一定处分的权利。 3.农村土地承包经营权流转：是指农民可根据个人意愿合理的将土地占有、实用等权利从土地承包经营权中分离出来，通过出租、转让等方式转移给其他经营者或农户的一种行为，实质上就是农村土地占有权、使用权、收益权、处分权的流转。 一、相关概念 4.土地产权：是指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”加以描述，土地产权包括一系列各具特色的权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个“权利束”，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等。 5.土地产权变更：包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等方面的权利人、权利范围、指向等信息和权力的变化及更新。 二、流转原则与形式 流转原则 （一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； （二）不改变土地所有权的性质和土地的农业用途； （三）是流转的期限不得超过承包期剩余期限； （四）是流转的对象须有农业生产经营能力； （五）是在同等条件下，本集体经济组织成员优先。 二、流转原则与形式 三、农村土地承包经营权流转现状 四、土地产权变更 四、流转中的土地产权变更 承包方与受让方的相关权利 1.【流转主体自主权】：土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。 ? 2.【流转费用及收益归属】：土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。 3.【流转补偿】：承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。? 四、流转中的土地产权变更 4.承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 5.农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 6.承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。 7.受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。 四、流转中的土地产权变更 8.受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。 9.受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。 10.承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。 农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府土地承包经营管理部门各备案一份。 承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。? 五、问题分析与探讨 农村土地承包经营权流转存在的问题： 1.农村社会保障体系不完善，农民土地流转意识不强：土地为农民提供了农民自己和国家都无力承担的社会保障功能，能提供给劳动者最低生活保障，为失去劳动力的老年人提供养老保险，更重要的是土地起到失业保险的作用。基于当前的社会现实，农村社会保障缺失、非农就业既不高也不稳、市民化进程较慢，导致农户转出土地的可能性不大。农地流转还存在一些风险，决定了农民不肯轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待，认为有了土地，生活就有退路，即使从其他行业赚不到钱了还可以回来种田，可以依靠土地养老。虽然当前政策允许有偿流转，但土地流转价格比较低，流转得不到较高的收入。所以，许多农民宁愿守着，也不急于流转。? 五、问题分析与探讨 2.农地流转程序不规范，容易产生土地纠纷：由于农民文化程度偏低、法律意识不强，他们签订土地承包合同往往不规范、权利义务约定不明确。农地流转大多不是通过市场进行交易，大多在熟人、亲戚、朋友之间进行，土地流转多以口头协议的形式进行，口头协议往往不规范，也不完整，稳定性差，导致流转的期限不明确，交易双方权利义务不清晰，不便于管理，而且容易日后产生不必要的纠纷和矛盾。另外，口头协议的随意性，造成接包方缺乏长