德阳保利国际城项目可行性研究报告.doc

. PAGE ... 德阳保利国际城项目可行性研究报告 该项目位于德阳市经济技术开发区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来城市扩张发展的区域。总用地范围约3000亩，其中建设用地2150余亩。是德阳主城区最后一块成规模的开发用地，地块靠山临河，资源绝佳。 德阳房地产开发水平较GDP发展相对滞后，目前市场销售较热，市场中高端物业出现供不应求的现状。德阳目前中高端物业的均价4500-4600元/平米不等，主力户型为80-130平米左右常规居家型户型。 地块所在区域属于德阳城东新区，是未来德阳城市扩张的主力区域，也是未来成德绵城际铁路的沿线区域，未来发展潜力较大，是德阳主城区最后一块成规模的开发地块。但是区域目前市政生活配套以及商业配套尚未起步，地块周边尚未有项目开发，需要依靠自身打造休闲商业配套。 根据地块的自身开发阶段和市场类似产品的销售情况，建议项目开发周期为5-6年，首期推出面积较小、总价较低的低层住宅户型，以及性价比较高的高层电梯产品。由于项目规模巨大，总建面接近280万平米，每年的消化量在40～50万平米左右，占到约德阳主城区（旌阳区）年销售量的约30%。因此本项目必须打造集五星级酒店、购物中心、会议中心、文化中心、休闲运动中心、高端低层住宅和洋楼社区等为一体的商务休闲新城，才能在市场上形成规模、产品、品牌的垄断态势。 一、地块基本情况 1.1 地块位置 德东新城该地块位于德阳高新区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来 德 东 新 城 德阳老城区（核心商业区）本 案 德阳老城区 （核心商业区） 本 案 1.1.1 周边情况： 东：东山 南：金沙江大桥（已通车） 西：绵远河 北：高压线 因本地块处于德阳开发新区，东临东山齐家晏风景区，西临德阳城区两大河流之一的绵远河，从而形成靠山临河的态势。 1.1.2 地块现状 地块总占地约3000亩，其中开发建设用地2150亩。目前地块为生地，大部分已经拆迁完毕，但是尚未完成七通一平，也未打围。 1.2地块所处区域周边配套设施 1.2.1交通 成绵高速 地块内部规划道路 地块紧临成绵高速的德阳出入口，地块内部的一条主要规划道路已经通车。除此之外，地块距离在规划建的成绵峨城际轻轨的德阳站也非常近，该轻轨预计2013年可建成通车，届时德阳到成都的时间可缩短到20多分钟。 成绵峨城际铁路 成绵峨城际客运专线全长323.19公里，途经绵阳、成都、眉山、乐山四个市，将于2011年建成通车，全程采用无缝钢轨的成绵峨城际铁路近期共设置21个车站，分别为江油市、青莲、绵阳市、罗江、黄许、德阳市、新德阳南 1.3.2商业环境 由于地处新区，周边商业配套开发尚未启动，区域内目前尚无商业配套，商业配套主要还是依靠老城区。 德阳老城区还是以德阳文庙广场为中心形成的核心商圈，集中了洋洋百货、洋洋百盛等本地购物中心和众多临街商铺，商业氛围浓厚。但是德阳目前仍缺乏大型品牌购物中心的入驻。 1.3.3区域未来规划 本案 本案 地块位于德阳东南经济开发区内规划的八角新城片区，周边临近八角工业片区、重装工业片区等产业区以及旌湖片区东山生态片区、齐家碾生态片区等休闲区域。 二、区域房地产市场情况 2.1 市场大势背景 德阳房地产业起步于改革开放的90年代初期。伴随着市场经济体制的确立而崛起，在土地使用制度和住房制度改革的推进下稳步发展。其间经历了起步、调整回落、稳步发展和快速发展四个阶段。2008年由于5.12地震以及宏观政策的调控的影响，德阳的房地产发展出现一定的回落。但是进入2009年，一方面地震为德阳的房地产发展带来了新的机遇，另外随着政府扶持政策的生效以及经济环境的转好，德阳楼市的成交量持续回升，2010年随着地震移民减少，市场调控加强，市场成交有所回落。2011年随着宏观调控的加紧，市场出现较大幅度的下滑。 2.1.1 德阳市整体供需 德阳房地产投资额和销售额逐年持续增长， 09、10年以来增幅明显，市场存在较大的发展机会。 近年来德阳市的房地产投资额持续增长，平均增长率达到28.5%。08年由于5·12地震影响，投资额有所回落，从09年开始，市场迅速回升，已经大大超越了历史最高的07年投资额。而从销售额来看，德阳的房地产销售额保持平均113.9%的高速增长率。2010年随着地震移民减少，市场调控加强，销售额较2009年有所回落。2011年受国家宏观政策调控，市场观望情绪浓厚，成交下滑较大。 综合德阳的房地产投资额和销售额来看，市场投资情绪受到宏观政策打压较重，市场目前存在的投资利润空间