30份房地产营销策划案例汇编(3).pdf

两居：有两个集中点，90 和 110 ㎡左右。 两居的面积大小与区域没有直接关联，而且同一区域面积相差也比较大，这就体 现了区域环境共享下的各项目个性，如不同的客群，不同的价格策略等。 三居：面积跨度比较大，但多数集中于 130-160 ㎡之间。 三居室面积从 120—180 ㎡，面积跨度达 60 ㎡，相当于普通一居室的面积。由 于它是市场主力户型，基本上每个项目都以三居来体现自身的特点和优势，而不 同的地域自然会产生不同的需求，因此可以说三居室是最能体现地区差异的一个 标准。 四居：多为 180-190 ㎡之间。 数量比较少，由于面积大，总价高，成为身份的象征。因为基本诉求一致，因此 面积差异并不大。而对于不具备此条件的本地区，四居室较少。 复式：由于本身数量不多，面积也比较分散。最小 110 ㎡，最大达 320 ㎡。复 式和跃层及错层是市场稀缺产品，由于区域局限性，不建议本案做此户型。 d) 产品规模及容积率状况与分析 案名 总建筑面积 (万㎡) 恋日嘉园 12 星河城（一期） 15 未来明珠家园 7 美丽愿景 2 南珠苑·花香丽舍 3 城南嘉园 20 1 明日嘉园 20 西红门社区 48 经统计, 此次调查项目的总供给量为 112 ㎡。项目规模多以中小型为主，多数为 20 万㎡ 以下，其中 10 万以下的小型项目占 1/3。而 40 万以上的项目只有 1 个。 造成这种局面的主要原因是西南三环一带可供开发的土地稀缺，项目都是见缝插 针。 案名 容积率 恋日嘉园 2.4 星河城 2.7 未来明珠家园 4 美丽愿景 / 南珠苑·花香丽舍 3 城南嘉园 2 平均容积率 2.5 容积率总平均值为 2.5, 其中最高的是未来明珠家园—4, 最低的是城南嘉园 —2。 四、 区域内消费者状况及分析 a) 置业客户年龄分析 以上数据我们可以看出，客户年龄 25-40 岁的比例占到了 62%，首次置业的占 55%，北京市居民占 80%。这几点都可以说明，本地区购房客户基本属于社会 的中坚阶层。 2 在任何国家，都有一个社会中坚阶层的概念。而目前此阶层客户，他们需要的不 是别墅或者是豪宅，而是需要价格适中、品质优良、交通方便的 “适宜居住的住宅”。 而本项目附近的丰台、宣武、崇文几大老城区的人群大多属此阶层。南城近几年 发展迅速，大面积改造旧城区，给北京各地中档或中低档项目提供了大量的购买 市场。 但本区域品质较高的项目目前并不多，而百姓多有恋土、恋乡情节，住惯了南城 多不愿意“背井离乡”，因此首次置业中中坚层比例所占较高，而此数据会长时 间延续。 b) 置业客户对面积的意向要求 通过调查，此区域客户购买面积在 70-150 ㎡之间不等，中坚部分需要 120 ㎡ 以上的户型。销售意向价格在 4500 元左右，并有一定上升空间。 此反馈结果基本对应吻合了上面前几项数据的支持。由于客户层面基本锁定为中 坚阶层，所以对房价款及面积的需求，属于中档偏上。 c) 置业客户对价格的意向要求 （） d) 置业客户对装修标准的意向要求 对于需要发展商提供精装修或局部装修的客户比例占到了 62%，而 61%的客户 对装修的档次并不是追求很高。这说明在现代社会中，随着工作、生活节奏的加 快，更多的人已不愿在装修上费神费力，而是将装修的工作更多的交给发展商去 考虑。 3 客户更多看中的也是发展商从材料的集团采购到整体工程施工而带来的成本下 降，以及入住后服务维修方面的保障条件，从而降低购房者整个房屋购置成本。 所以精装项目将越来越多的取代毛坯房项目在市场上的份额。 e) 置业客户认知项目的渠道分析 由于周边项目目前销售推广渠道比较传统，基本以报纸、路牌、网站广告为主。 这说明本区域客户对宣传认知的途径比较传统，基本适合北京房地产大部分住宅 项目所面向的客户层面。 值得一提的是南城项目推广中，网络媒体的使用比例有一定提高。 而路牌广告所占比例 10%，相对较低