房地产企业风险控制及对策.doc

** PAGE ** 房地产企业的风险控制与对策 序言 风险控制的背景 风险控制研究的目的 项目投资风险与评价 产品策划与定位失误的风险 中介代理机构失误的风险 工程管理的风险 成本管理的风险 公共关系的风险 风险控制与对策 策划定位风险控制与对策 中介代理的风险防范与对策 工程管理的风险控制与对策 成本管理的风险控制与对策 公共关系的风险控制与对策 结束语 本文已在国家级刊物发表，上传与同行共讨论 作者：沿海地产（福建）有限公司 员工 房地产企业的风险控制与对策 序言 风险控制产生的现实背景 房地产行业属高投入、高风险行业。房地产行业的资金投入风险高已为人们熟知。众多的房地产企业在决定投资开发项目时仅仅凭借经验或短暂的市场调研，以较肤浅的投仓促“估算”便进入土地有形市场抢拍到土地的开发权，前期投入资金少则百万多则千万，而对开发过程的风险未能加以重视，以至使开发商在土地到手后再重新审视自己原有的“可研报告”才意识到开发的风险严重性。 而在开发过程中有的开发商则遇到风险的重重包围，诸如在施工过程中合同纠纷、产品定位不清与中介代理公司的纷争等等。在经过漫长的风险纠纷的解决、妥协后随之又有公共关系危机的产生；即有的企业又面临着业主的种种指责与投诉。于是乎初进房地产行业的开发商感慨万千、惊叹不已“原来房地产行业处处充满危机与风险，每前进一步如履薄冰”。 的确开发商的感慨是不无道理的，风险是客观存在的，我们的开发商面对风险应该学会如何规避风险、防范风险。 为此，研究和预防开发风险就成为每一个房地产开商必然要考虑的一个重要问题。 风险控制研究的目的 风险产生的原因可分为自然原因与人为原因，自然原因大多属不可抗力原因，本文暂不讨论。笔者主要探讨房地产企业在开发项目过程中人为原因造成的投资风险。 房地产项目开发过程中的风险总体可概括为五大风险因素： 第一风险因素：开发产品策划与定位失误风险。 第二风险因素：中介代理失误的风险。 第三风险因素：工程管理过程的风险。 第四风险因素：工程成本管理失控的风险。 第五风险因素：公共关系的风险。 研究以上五大风险因素的主要目的是旨在对房地产企业的投资开发过程中所遇到上述风险加以规避，对出现的风险因素进行防范制订对策。以减少房地产企业投资的风险性和开发的盲目性。 项目投资风险与评价 产品策划失误与产品定位失误风险 产品策划失误与产品定位失误风险不仅局限于产品的宣传策划、行销策划上，产品策划失误与定位失误是直接影响产品的销售。 传统的产品策划着重于产品的包装、推广模式的创新、创意的变革。这其中包含着楼宇案名的几番变迁，由早期的小区、花园、广场变迁为今日的诸多品牌立意。有取自于古代经典、取之于浮华之词、华丽之词，有则至取国外洋名。大多数皆仿自港澳地区的案名。有的开发商则为自己的产品的案名选取大伤脑筋，你会“横空出世”我来“天外来客”，你会“君临此地”我会“帝王之家”，互相暗地里竞争较劲可谓激烈。开发商在案名上的竞争可乐坏了一些善于取“案名”策划的代理公司，于是乎案命测字选取，案命的风水选取乃至案命与开发商老板的生辰八字都要有机结合，案命选取走入误区。 而此时，聪明的开发商则考虑自己产品案名选取的长远策略，案名以系列品牌联系在一起作为企业的长期发展的一条战略方针。以案列品牌来积累企业无形的资产来推广企业的社会形象。 产品的策划是应注重产品从立项至交付使用全过程的推广策划。从今年的房交会上可以看出众多开发商的策划观念发生了很大的变化。有的开发商推广产品的生态品牌，有的开发商则根据产品定位标准与产品位置推广自己的水岸生活。这一切均表明了众多开发商已经意识到了产品的策划定位的风险，在国内开发商被业主指责其宣传品牌名不符实或误导消费的策划宣传也频频发生，甚至开发商由于上述原因被业主推上被告席也不在少数。 为此，房地产开发商应充分认识到产品策划的风险性，产品策划是“双刃剑”，要严防伤着自己。 对于产品定位，开发商应注意产品开发“可研报告”的广度和深度（可研报告广度与深度在另外文章中讨论）。根据“可研报告”中产品的定位进行优化确定，产品定位的失误，意味着经营风险的加大，对房地产企业来说，认真细分市场需求固然是有必要，但对企业而言面对众多市场不同的客户群体自身产品定位必需十分准确，义无反顾为自己的目标客户群“量身定制”产品，而非盲目追逐流行、追逐卖点。产品定位与产品策划的核心基础应是否符合市场需要，在需求的基础上，以具有一定前瞻性的设计去提炼、充实、丰富真正意义上的“买点”，以优秀的设计赢得顾客青睐；以顾客的需求推动更新的“创意”不段调整优化自己的产品定位。我们开发商应该清醒认识到购房者的消费心态已趋向理性对于无实质意义的“卖点”炒作是不会轻易让他们掏出钞票的。当然，在面对瞬息万变的市场需求企业有必要不断