焙烤店面选址调查培训资料.ppt

饼店店面规划选址调查讲座 苏爱兵编制 市场调查 目的：饼店的经营成功，对店址周围的商圈调查十分 重要，包括整个市场评估。通过细致周密的评 估分析，获取第一手详细数据，将饼店经营策 划建立在科学化的数字统计上，做出合理的、 准确的选择。 市场调查 市场评估：确定一城市或商圈选址开店或重开业，首先 要了解该城市或商圈（店址半径500米）的 经济发展水平、居住人口、外来人口、产业 支柱、地理位置、生活水平、消费习性，再 调查该城市或商圈（店址半径500米）的饼 业发展情况、饼店规模、产品数量、品种、 经营状况、人员面貌、产品价格、装修风 格、售卖气氛、入店率、客单价、营业额、 市场调查 促销手法、消费者认可程度、店址周围产业分布、市政建设水平等，调查的目的是若在该城市或商圈开店或重开业，为开业后的客单价、入店率、营业额及市场潜力提供依据，找出优劣点，为开好店打基础。 市场调查 最佳店址的条件： ⑴营业面积80—150m2； ⑵位于交通要道口或商业集中区或住宅集中区； ⑶人流量要求：长江三角洲、珠江三角洲的人流量要求45人次/分钟，其他城市、地区要求50人次/分钟； ⑷无正面直射太阳光； ⑸具有方便的顾客泊车位置； 市场调查 ⑹门面在6—12米； ⑺规划部门允许在此地开饼店； ⑻附近居民、行人收入较稳定或生活水平较好； ⑼店址街道无双行线改单行线的可能，若改向后，需能持续营业； ⑽店址位置不属临时建筑物； ⑾店址位置不能离主道距离太远； 市场调查 ⑿店址无三级以上的台阶； ⒀店址前边无很多树荫遮挡； ⒁店址前无交通栏杆或绿化隔离带； ⒂店址前的街道无很大的斜坡； ⒃店址附近的商业气氛浓厚，即有各式食品、日用品商铺，能吸引路人驻足、闲逛消费； 市场调查 ⒄店址商圈的饼业市场有潜力，从消费习惯、经过店址人群文化素质、生活水平等进行衡量； ⒅店址门前不能有小贩摆设阻塞； ⒆具有污水、废气排放条件； ⒇最好有动力电。 市场调查 人流量分析： 确定店址后，就可以进行人流量测定，在设定的营 业时间内有多少人途经店面，人流包括行人、自行车、 摩托车（汽车可不计算在内）， 计算方式是若道路中间无隔离带、道路宽在16米以内（不含人行道）， 数道路两边人流；若有隔离带或道路宽在16米以上，则计算靠店址的单边人流。 在计算人流量的过程中，还须计算行人、自行车、摩托车之间的比例，外地民工占总人数的比例， 市场调查 并分析人流的衣着、交通工具、精神面貌、附近住宅的构造、入住率、住宅区历史、生活习惯、消费习惯、店面周边环境、店址门前面积，店址门前是否便利停车或进行促销活动（请画出店门口平面图），以评定饼店的定位问题，对于竞争对手饼店还要确定其面包、西饼营业额、入店率、客单价、畅销品种. 市场调查 确定方法是先了解竞争对手的产品名称、数量、价格，然后对每一 位购好产品出店的顾客进行客单价评估，并根据该路段 的人流量，从而计算出竞争对手的平均客单价、入店率 及面包、西饼营业额。 市场调查 计算公式是: 测定时间内的入店人数 入店率= ─────────────×100%； 测定时间内的人流量 测定时间内的面包-西饼营业额 客单价= ────────────── 测定时间内的入店人数 市场调查 面包、西饼营业额=入店率×客单价×营业时间内的人流量。（请提供当地的经济状况，居住人口，外来人口，产业支柱，人均工资，居民西饼消费动向， 西饼营业额，西饼客单价，西饼入店率）。通过对竞争对手的调查，可评估出该商圈的消费习惯、生活水平，以此作为参考，从而评估出店址开业后的面包、西饼营业额、入店率、客单价及市场发展潜力，饼店开业必需具备的条件、价格范围确定、产品品种确定。 市场调查 例：某沿海城市某条街，日平均人流量40000人次，按2.2%的入店率来计算（人流背景：该条街两旁是住宅区，店两边的住宅居民从其楼房构造及空调安装量来看，其生活水平相对较高；该路段两旁店铺主要以电讯、饮食、服装、商场为主，是附近居民的主要消费区。通过的人流以本地人为主，摩托