xx商业地产项目街东片土地储备试点项目资金方案2.doc

xx街东片土地储备试点项目资金方案 xxxx房地产开发有限公司 xx街东片土地储备试点项目资金方案 一、基础数据 xx街东片土地储备试点项目先后组织三轮拆迁调查工作，09年初市政府下达批复后，区开发办组织xx新江川拆迁调查公司对该项目范围房屋进行了全面调查；东片指挥部成立后，指挥部又委托xx鸿图拆迁有限责任公司对项目调查数据进行了全面复核，在复核期间出资方利嘉集团组织30余人分16个组参与到数据复核工作中。目前xx街东片土地储备项目拆迁调查数据已经东片指挥部核利嘉集团共同认可锁定，具体为：总用地面积约287亩（含南玻地块19.3亩）涉及拆迁户5551户，拆迁实际面积430924.42平方米,另外按政策规定必须增加的面积21244.39平方米。房屋面积分类情况如下表： 房屋面积分类情况如下表： 房屋面积分类情况表 附表一 编号 用途 总面积（㎡） 其中有证建面（㎡） 其中无证建面（㎡） 1 住宅 280893.44 201107.89 79785.55 2 商业 58509.82 45191.77 13318.05 3 住改非 20561.62 20561.62 0.00 4 办公 18452.59 16220.83 2231.76 5 仓库 50273.97 37521.92 12752.05 6 工厂 2232.98 0.00 2232.98 1-6项小计 430924.42 320604.03 110320.39 7 保底增加面积 14607.94 8 文革产、托、代管产 6636.45 1-8项合计 45168.81 说明：1-6项为调查区域的实有建筑面积，7-8项为按政策规定必须增加的面积。 户数分类情况表 附表二 分类 直管产 托、代管产 文革产 自管产 私房 企业 总计 户数 1880 71 17 368 2926 289 5551 （一）居民情况介绍 住宅共5262户，涉及拆迁面积327817.73平方米。其中： 1、直管公房户1880户，面积62282.01平方米； 2、托、代管产71户，3149.597平方米； 3、文革产17户，文革产2423.67平方米； 4、自管产住户368户，面积14098.41平方米； 5、私房住户2926户，面积245864.05平方米。 住宅户型比例分布图： 25㎡以下 25~30㎡ 30~40㎡ 40㎡以上 户数（户） 448 904 1051 2859 面积（㎡） 7083 23183.4 28201 222426.04 户数分布图： 住宅面积分布图： （二）企业情况介绍 企业100家（因权属证分散有289户，其中含8户托、代管产），拆迁面积为103106.69平方米。其中商业48752.51平方米；办公、仓库、工厂54354.18平方米。 （三）政策规定需增加补偿部分【以上（一）-（二）项的部分户数 1、托、代管产71户，按武办发【2006】28号文中应增加的面积4212.78平方米。 2、文革产17户，按武办发【2006】28号文中应增加的面积2423.67平方米。 3、按xx市人民政府第130号令，需增加的保底面积14607.94平方米。 二、资金预算的价格标准 测算融资方案的基本原则：根据拆迁相关政策法规，结合xx街地区实际，参照金三角片、二环线改造、江汉路地铁站等超前项目拆迁资金方案及安置细则，考虑尽量让利嘉集团融资方多出资等因素，采取适度就高不就低的原则，拟定xx街东片资金测算标准如下。将来具体拆迁执行标准将按硚政办[2009]38号文件规定，拟定拆迁实施细则，按程序报批后执行。 一、有证房屋补偿标准 （一）、认定标准 私房依据房屋对应的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》认定;直管产房屋由硚房集团认定房屋面积。 （二）、补偿标准 1、有证住宅按综合价格：12000元/平方米 根据永业行评估公司预评报告，住宅预评区位价格4884元/平方米;重置价格442~664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考xx街地区中芬片、国华片、江汉地铁站，江汉区花楼片等项目拆迁实际，考虑到xx街的实际情况，修正有证住宅综合补偿价格为8000元/平方米。 2、有证商业综合价格：50000元/平方米 根据永业行评估公司预评报告，商业预评区位价格11280元~28952元/平方米;重置价格442~664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考xx街地区中芬片、国华片、江汉地铁站，江汉区花楼片等项目拆迁实际，考虑到xx街地区的实际情况，修正有证商业综合补偿价格为50000元/平方米。 3、有证办公、仓库、工厂综合价格：15000元/平方米 根据永业行评估公司预评报告，办公预评区位价格4418元/平方米；生产、仓库区位价格4650元