昆明国际温州城策划方案.ppt

市场篇 市场篇 市场篇 市场篇 市场篇 项目SWOT分析 感谢聆听 敬请斧正THANKS 意向图 高端住宅区 本项目住宅销售由于受片区及螺蛳湾等项目的带动，困难不大，但为了树立项目及公司品牌，物业品质上应针对体育城、世纪城有所提升，同时我司建议，住宅高度最好控制在100米以内，以避免复杂的规划审批过程以及降低项目成本，具体建议，可参见下一篇章。 高端住宅建筑面积：40万平方米（不含回迁） 建议本项目住宅部分打造1—2栋30000—40000平方米的高端产品，类似北京棕榈泉、成都龙湖峰景 意向图 村民回迁区 保障回迁面积，不影响整个项目品质，处理好拆迁与回迁在时间节点上的问题。 回迁面积：约40万平方米 意向图 文化休闲中心广场 以原有护国寺及大耳村古墓葬群为核心，对古建筑进行修缮保护的同时。打造中心休闲文化广场，并引入嘉年华，吸引人气，成为周边商业的核心及集散地，带动商业的发展。 占地面积：约50亩 嘉年华 项目业态定位及划分小结 桑拿、网吧、健身房等 10000平方米 集中商业中心 休闲娱乐中心 25000平方米 集中商业中心 儿童未来城 10000平方米 集中商业中心 4D影院 8000平方米 集中商业中心 真冰溜冰场 15000平方米 集中商业中心 万得城 国际金融商务区和集中商业区合计面积约：20.8万平方米 20000平方米 集中商业中心 沃尔玛 20000平方米 集中商业中心 伊藤洋华堂 50000平方米 国际金融商务区 超五星酒店 50000平方米 国际金融商务区 5A写字楼 备注 面积 归属 类型 项目业态定位及划分小结 特色商街、沿街商业及中心广场总面积约：27万平方米 35000平方米 中心广场 文化休闲广场 100000平方米 地下商业（含车位） 备注：本项目另有15—20万平方米商务面积，可作SOHO或酒店式公寓出售。 20000平方米 沿街商业 社区配套商业 20000平方米 特色商业街区 云南民族印象风情街 60000平方米 特色商业街区 东南亚印象风情街 35000平方米 特色商业街区 国际创意街区 备注 面积 归属 类型 项目招商策略 招商准备期 意向招商期 意向招商集中期 意向招商冲刺期 开街 持续期 完成招商准备工作 与主力商家及主力店达成合作协议，中等商户陆续引进，小商户紧跟其后，完成意向招商60% 大、中商户基本确定，大规模招商进行。完成意向招商共100% 准备开街，并促进签约和进场装修完成招商共90% 盛大开街 完成剩余的招商工作 项目规划建议 项目原有规划 原有规划中存在的几点问题： 商业动线不清晰，南面商业街入口单一，商业的价值没有得到最大发挥。 项目中心没有一个商业及景观节点，没有充分利用好护国寺和大耳村古墓葬群地块的价值。 高层建筑之间空间关系拥挤，超高层太多。 个别地块的经济指标没有用够。 大型集中式商业中心作为人流节点，过于分散，不利于很好的吸引人流。 我司调整后的规划 酒店及集中商业区 风情街区 住宅 中心广场 学校 回迁区 高品住宅 酒店及集中商业 住宅 我司调整后的规划 商业街主入口 商业街主入口 商业街次入口 商业街次入口 广福路和彩云北路各设一个商业街主入口。 我司调整后的规划 中心文化广场以护国寺及嘉年华带动人气 中心文化广场作为项目商业和景观节点 我司调整后的规划 以中心广场为节点的商业流线 国际酒店商务区意向图 定位及战略 ——项目业态及划分 超五星白金酒店 就昆明目前的情况来看，虽然多个地产项目已拟建或已与世界超五星酒店签约，但均在规划和建设中，就经营现状来看，以翠湖宾馆和世纪金源酒店为代表的五星级酒店客源稳定，经营良好，证明高端酒店市场仍存在空白，本项目将引进一个世界知名品牌的超五星酒店，带动项目的整体品质和人气，并实现长期稳定收益。 洲际、希尔顿、万豪、雅高、喜达屋等世界顶级酒店品牌。 以我司操作东方首座并成功引入万豪酒店的经验看，必须在项目规划先期与以上酒店方接触，谈定合作事宜，酒店方将就酒店设计等提出专业的要求和意见，实现“量身定制”，确保万无一失。 超五星酒店及配套面积不超过50000平方米。客房总数不低于300个。 香港九龙洲际酒店 定位及战略 ——项目业态及划分 集中商业中心 本项目的集中式商业中心在业态定位上首先必须与螺蛳湾的“大而全批发式商业”以及世纪城“以居然之家为代表的专业化家居商业”拉开差异。同时，为了满足商业人气从而解决商业的经营问题，必须打造在昆明市有代表性和影响力的商业形式，要么新颖，要么极致。 通过对整个昆明市场商圈的分析以及对项目基础条件的把握，我们将在项目引入如下业态： 百货业态：伊藤洋华堂 超市业态：沃尔玛（家乐福、大润发） 科技数码广场：万得城 儿童主题商业：儿童城 娱乐休闲商业：天幕商街