长租公寓行业趋势及经营思路2018最新.pptVIP

长租公寓行业趋势与运营思路 2018.11.10 第一部分：公寓行业现状、分类及趋势 第二部分：公寓产品方案 受房价高昂和居住观念差异的影响，欧美国家的年轻人更加倾向以租赁形式解决居住需求。 今年4月，汇丰银行（英国）联手Kantar TNS对9个国家，超过1万名“千禧一代”（1981-1998年出生）用户的住房类型进行调研，结果显示，9个国家中，中国年轻人自有房比例最高，达70%，而包括法国(41%)、美国(35%)、加拿大(34%)、英国(31%)和澳大利亚(28%)等在内的发达国家，年轻人或因收入水平无法匹配房价增幅，或因就业及求学流动性大，多数选择房屋租赁。 全球视角：租赁需求稳定 国家 年度房价增幅（2016） 工资增幅 （2017预期） 澳大利亚 5.4 1.6 加拿大 7.4 0.9 中国 3.6 4.0 法国 0.6 1.5 马来西亚 3.2 3.9 墨西哥 5.2 1.9 阿联酋 -5.4 0.5 英国 7.5 1.9 美国 4.8 1.9 资料来源：HSBC UK《Generation Buy》 2017年4月4日 67%有购房需求的千禧一代，没能存到足够的首付。 54%有购房想法的千禧一代，需要更高的工资水平来支撑购房需求。 9个国家千禧一代自有住房比例 9个国家房价与预期工资增幅 全美最大公寓运营商：EQR 以美国为例，自金融危机以来，全美半数以上的大中城市逐渐过渡为“租房主导”区域，伴随租赁市场需求增长，美国也发展出很多公寓运营巨头，其中以EQR（公平住屋）最为知名。 资料来源：Redfin; EQR官网 EQR定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有302处物业、7.2万套公寓，企业发展阶段历经了从早期规模化过度至专注于资产运营管理，获取稳定租金回报（8%-12%）的资产证券化模式。 全美最大公寓运营商：EQR 为确保在营资产能够获取稳定的租金回报，EQR对自身的运营管理能力提出了“轻酒店化居住体验”的打造思路，强调运营为王。 即相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓产品提供的服务包含了在“重点的生活时刻“以及”必须的生活内容”里提供的免费服务，以及基于客户需求，较为个性化的增值服务。 具体而言，包含了4大服务体系： Service（居住服务）： 快速高效 承诺（1）“任何居住问题”都可以通过移动端或者网页端进行反馈。（2）“所有维修服务”会在48小时之内完成。 Convenience（便利服务） 通过整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。 Community（社区建设） 即EQR建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。 Flexibility（多适应性服务） 类金融服务，在指定城市为租客提供购房积分。 国内现状：新兴产品 全速发展 1、公寓产品需求增加： 伴随全国各大中城市住宅价格不断上涨、人口流动性加剧以及消费观念转变，租赁居住需求及租赁产品投资需求逐渐兴起，根据《中国经济生活大调查2016-2017》调查显示，在国内1-2线城市房价高企，居民购房意愿有逐年下降的趋势，暂时没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入。同时，首套房置业年龄峰值推迟，也拉长了购房前的租房需求年限。 同时，在消费升级引导下，传统出租屋已无法满足年轻一代个性化、时尚化及社交化预期，在此前提下，公寓产品顺势崛起，冲击传统居住概念。 资料来源：《中国经济生活大调查2016-2017》 2015-2017年 居民购房意愿 2013年v.s2016年 居民首套房置业年龄占比 2、资本和存量资产助推规模化： 基于需求增长，公寓自2014年起成为投资风口，不同背景的参与者纷纷进入公寓行业，各大品牌公寓纷纷借力资本，全速推进自身规模化运作。 国内现状：新兴产品 全速发展 国内外差异 1、发展阶段不同： 受传统居住观念影响，国民的购房需求一直远大于租房需求，故带租赁性质的公寓产品出现较晚，目前还处于市场开疆拓土，建立行业标准和行业口碑的规模化阶段，但规模经济或不经济的评估标准和界限不清晰，盈利模式还在摸索。而欧美由于行业起步早，及Reitz市场运作成熟，已经步入聚焦资产价值运营的时期。 2、行业参与者不同： 欧美公寓产品供给及运营方主要为：1、私人；2、专业资产管理团队。而目前国内行业参与者身份众多，包括带有“去库存”期望的房企、借力资本的公寓运营公司，以及专业酒店管理集团。多身份参与者导致行业经营管理的标准化尚未建立健全。 3、核心收益模式不同： 借助成熟的Reitz市场，欧美资产运营的盈利模式十分清晰，即通过优化资产配置，获取稳定的经营性现金流实现资产证券化，强调资产运营能力。而国内主要以赚取“租金剪刀差”为主，抗风险系数低。 从租住周期长短来分