预测绘报告的面积超出规划审批面积的问题.docx

预测绘报告的面积超出规划审批面积的问题 　　房产测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因及对策　　摘要：房产测绘中房屋面积预测和实测之间的差异关乎重大，本文概述了房地产测绘中预测面积与实测面积的概念，对其之间差异产生的原因进行了分析，并在此基础上对如何减小房产测绘中房屋面积预测和实测之间的差异进行了探讨，旨在为对于房产测绘中房屋面积预测和实测对比的研究起到一定的指导意义。　　关键词：房产测绘；预测面积；实测面积；差异；原因；对策　　1概述　　预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。　　实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。　　换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。当然倒是也有很多人直接买竣工的，这也不例外。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。　　2房产测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因　　计算规则的改变　　目前，房产测绘主要依据的是XX年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986．1－XX、GB/T17986．2－XX)，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。　　设计变更引起的面积差异　　商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修　　房屋测绘面积与规划面积差异问题分析作者：顾军　　随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。　　一、房屋测绘面积和规划面积差异的影响　　由于是同一幢房屋，即使测量的机构不同，理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。其依据如表1所示。　　二、预售许可证办理阶段面积出入的分析　　1.面积测绘原则和目的不同　　规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。　　2.测绘主体和方法不同　　规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件，通过PLINE线，绘制分层图，通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。　　房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。　　3.面积适用范围、所依据的规则不同　　房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究　　吴海英李庆海　　在房地产中，房屋的面积和价格具有非常紧密的联系。然而在实际中，房屋的规划面积往往和实际测量的面积存在着差距，这些差距的存在常常导致纠纷和矛盾出现。因此，为了能够更好的对房屋进行测量，本文拟对房屋测绘面积和规划面积之间的差异的相关问题进行分析，以期能够对房产面积的测量提供有益的借鉴。　　一、房屋测