1-2月湖南郴州市房地产市场调研报告.doc

郴州市2011 年1-2 月份房地产市场调研报告 本月导读 2011 年1 月， 步入十二五规划开局之年的第一个月份，房地产市场的外部 环境略显复杂。存款准备金率上调，再度发出了新年信贷政策趋紧的信号。而国 务院发布“新国八条”，则开启了第三轮地产调控的大幕，凸显了中央调控楼市的 决心和力度。几乎同时，房产税在上海和重庆正式试行，业界纷纷表示将影响房 地产市场预期。2011 年1 月，正可谓“山雨欲来风满楼”。 第一部分：宏观信息 一、 国内宏观政策 1、2011.01.26 国务院：二套房首付将提高至六成 国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调 控工作。会议出台“二套房首付款比例不低于 60%”、“贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍”、“不足 5 年转手交易的住宅统一按销售收入全额征税”等 8 条政策措施。 据了解，1 月26 日，农历小年，新一轮房地产调控措施出台，国务院祭出新的“国八条”。 这是继去年1 月、4 月、9 月之后的第四波调控，在限购、价格控制、信贷、税收等环节进 一步加码，其中制定“房价控制目标”和“限购令升级”两大措施将对楼市产生较大影响。 业内人士称，“此次调控力度再次达到新的巅峰”，调控政策全面、找点很准。新国八条 实施时间就是以2011 新国八条或新国八条为内容。 对此新国八条执行，房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2011 1 年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。新国八条股市影响是有的。 号称史上最严的“新国八条”，新国八条具体实施同，新国八条解读： 一、各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 二、多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健 全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。最新国八条。 三、个人购买住房不足5 年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房 价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利 率的1.1 倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。 五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计 划总量不得低于前2 年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明； 对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处 以闲置一年以上罚款。 六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1 套住房限购1 套 、拥 有2 套及以上住房者暂禁购房。 七、未如期确定并公布年度新建住房价格控制目标、房价上涨幅度控制目标或未完成保 障性安居工程目标任务的地区须要向国务院作出报告，并接受问责；差别化住房信贷执行不 力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范 围。 八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国 情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 2、2011.01.14 央行上调人民币存款准备金率0.5 个百分点 从 2011 年 1 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 2 分析认为，目前加息是央行紧缩政策的体现，随着政策的叠加效应逐步呈现，今后还将 有进一步收紧银根的动作。以目前的情况看，今年楼价不但不可能缓升，甚至还要跌才有可 能令政策出现松动。今后一段时期可能会出现楼价不跌加息不止的状况，而由于广州等地都 可能在节后执行升级版的限购令，开发商将面临更为严峻的考验，最好的选择就是抓紧时间 出货。“当前的状况下持续加息势在必行，但这次 5 年期以上贷款利率的加息幅度只有 0.2 个百分点，低于总体加息幅度，可以看到仍然比较照顾部分贷款者的情绪。” 3 3.住建部：2011 年2 月9 日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款 利率 从2011 年2 月9 日起，公积金贷款利率的再度上调。五年期以上个人住房公积金贷款利 率上调0.20 个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款 利率上调0.25 个百分点，由3.75%上调至4.00%，这就更让许多仍在犹豫是否出手买房的人 下定了观望的决心。 4. 利率政策继续收紧 楼市有望去泡沫化 中农工建交等五大行深圳分行均出台新规，对首套房贷款利率停止优惠政策。加上此前已 经率先收紧的深发展、招行以及多家股份制商业银行，节后深圳首套房贷利率优惠将“绝迹”。 5. 首次贷款买房，也要首付五成，利率上浮10%（1 月29 日） 房贷政策中关于首套房、二套房、三套房的划分仅适用于纯住宅，若是贷款