张家窝天津南站项目市场面可行性报告.pptx

天津张家窝南站项目市场考量;主要内容;一、张家窝项目的基本面考虑：写在市场研究之前的考虑;要考察或决策这个区域地块是具备开发前景，需要跳出地产看地产，关注产业发展（尤其高端产业）与城市发展（尤其是重大市政配套水平及实施速度）是正确认识一个项目的前提。 张家窝镇相对天津其它区域而言与城市结合并不紧密，中间有一般工业带隔断，因此光靠单纯的地产开发来带动区域发展显然力度不足。而根据张家窝最新产业发展规划，天津华苑产业园（117大厦及CBD所在地）与天津海泰产业园、天津大学城都将加快速度推进，这种以现代高科技产业、企业研发总部等功能为主导的商务区对周边房地产尤其是中高档房地产开发带动效应是非常明显的。张家窝片区正好在其辐射范围内。 本地区发展的另一个利好就是重大城市功能的配套进入，其中以天津南站为主导所带动的一系列城市重大功能的建设。天津南站预计6月份通车使用，将成为天津高铁连通京沪的主要承载。目前天津南站已经吸引了相当多人的目光，很多人看好张窝的城市发展前景，也看好这个地区的房地产发展潜力。高铁的开通也将加快地铁3号线的实施进程，地铁3号线与高铁直接接驳，地铁的开通将是这个地区真正大规划人口导入的开始。 因此，本报告将把产业与城市发展共同作为考虑项目可行性的主导因素，而不仅限于房地产行业这一个维度。 应辩证的看待区域内项目的主观竞争与客观协作 值得关注的是，目前本区域项目主要是动迁房，且入住率低，未来亦有大片的可供开发住宅，潜在供应量大。今后同行竞争是必然的。 但刚才已经说到本区域整个城市发展及房地产开发都处于一个非常低的水平，不靠整个区域的成熟与市场认知为依托，单个项目很难实现绝对的成功。即需要吸引大量的外部人口来推动整个区域的城市水平。从这个意义上讲，更多品牌开发商进入、更多大型综合性项目的协同开发，大家一起炒热做活整个张家窝区域的楼市比小范围项目之间的竞争更有价值。而这个局面的形成已经具备了客观条件（天津南站与3号线、高科技产业园区等城市重大项目的协同建设）??? 知名企业、知名大项目同一时期上市与隆市可以让张家窝吸引到更多的来自天津市区的客户，同时也能增加张家窝整个地区的楼市竞争力。从这个意义上说，我们选择哪个项目开发多大规模，什么时间推出多少量，应该基于对整个张家窝区域开发的深刻认识，并在这个大环境中找准自己的定位。;二、市场研究;天津几大区域位置示意;天津郊县各区住宅成交情况;天津郊县各区住宅价格走势情况;天津3月份的楼市表情;3月份天津21个行政区中只有9个有新增住宅供应，西青、津南、武清供应充足。其中西青区点到全市新增供应的28%，武清和津南分别占到19%和17%。3月份天津市内6区仍然平淡，仅占总量的8%。环城四区呈现多点发力格局，除北辰外其余三区表现良好，尤其是西青区，区内莱茵小镇多个项目逆市热销。远郊区县中武清区依靠廊桥映像、天洋景园、静湖花园等项目热销带动，成为全市销售最为活跃的区域。 价格方面市区明显与环城区、远郊拉开了距离，近一倍差距。从区位性价比看，西青优势明显。 存量较大，各板块压力仍然存在，部分存销比达18。;2.2 张家窝地区楼市基本情况：区位及价格水平;;小结： 主城房价高企，城郊楼盘性价比突现，交易仍应活跃：目前天津中心城区的房价基本都到达了2万元以上的单价，相比城郊交通便利的区域，房价还处于7000－8000元/㎡的水平，后者对市场的吸引力无疑是很大的。这种单价，使购房款基本能够控制在100万元以下，又接近市区，所以市场反映在调控形势下依然热烈。 随着南开区向中北镇扩张，西青区发展前景越来越被 市场看好。3月份西青反响最好的楼盘为莱茵小镇，开盘创造了238套的销售业绩。本项目位于西青区杨柳青一中南，总建筑面积45万平方米，分多期开发。3 月19 日莱茵小镇项目再次开盘（应为四期），推出美轩苑6、7 号楼及美枃苑23-33 号楼房源602 套，包括90-98 平米事客户型510 套，115-134 平米三客户型92 套。报价7500 元/平米，开盘当天优惠1%，贷款优惠1%，一次性付款优惠2%。本月项目热销238 套，其中6 号及8 号洋房成交55 套，均价7585 元/平米；9-12 层小高层成交152 套，均价7175 元/平米；15 层高层成交31 套，均价6638 元/平米。进入2011年，西青的中北镇板块、后梅江板块将持续成为楼市热点板块，因为这两个区域已成为环城四区中最为成熟，配套最全的居住板块。 从莱茵小镇成交结果来看，90-120㎡的户型是市场最受欢迎的产品。而且客户购房年龄以21－30岁（31%），31－40（34%）的年青人为主导。 相???西青核心区（杨柳青和中北镇）8000－11000元/㎡的价格，张家窝目前7500－8000元/㎡的主力价格还是有竞争力的。而由于西青区