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课程目录 一 、个人住房贷款 资金来源 三 、特征、性质 课程目录 个人住房贷款工具 练习题： 某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期限内，利率未变，则该居民每期偿还额是多少？ 练习题： 某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期限内，利率未变，则该居民第1期及第60期的月还款额是多少？ 个人住房贷款工具 递增还款方式对贷方来说，贷款的风险增加了，相应的利息收益大于CAM 和 CPM还贷方式。对于借方来说，最初的收入比较低，相对应的最长还贷额也较低，随着收入的不断提高，还贷能力提高，还贷款也逐步提高，这有利于刺激和满足居民个人住房贷款的需求。 练习题： 某居民家庭向银行申请住房贷款30万元购买一套住宅，年利率12%，贷款期限10年，最初6年还款额每年递增7.5%，第6年开始采用等额偿还，试计算第一年的月还款额和第6年后的月偿还额是多少(用两种方法计算)？ 个人住房贷款工具 分类： 1、随价格水平调整的按揭贷款 指借贷双方只确定贷款的初始利率（不考虑通货膨胀），约 定在一定时间后按照市场价格指数（如消费指数）对贷款余额进行调整。 步骤： 按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额； 根据变化的市场价格指数来调整贷款余额； 按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率计算月还款额。 2、可调整利率按揭贷款 指住房贷款时，双方确定一个略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次，使之与市场利率一致。 初始利率是借款合同成立时双方确定的利率，它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的，一般略低于市场利率，是银行为吸引客户而采取的一种手段。利率调整即考虑原先给予客户的优惠，又要考虑通货膨胀。 在实际中为了简便计算，利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率。利率调整期可以使1年、3年、5年，一般以1年为一个调整期。 可调整利率贷款包括： 利率调整无上限的按揭贷款 对利率调整有上限的按揭贷款 对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款 可变利率按揭贷款的优缺点： 优点： 因利率可变，其初始利率较固定利率贷款的利率要低， 可吸引更多的客户； 因初始利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户 多，有利于银行在贷款时做更全面的评价； 因利率可变，不会出现市场利率低而贷款利率高的 象，迫使借款人违约、二次抵押、再抵押； 由于利率随市场而变，不会造成银行利率风险。 缺点： 由于利率是波动的，虽然城市利率低，但为了有升高的 可能性，使贷款人利率风险加大； 利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升，使借款 人还款困难，使贷款拖欠或成为坏账的可能性增大； 较低的初始利率可能很快上升，借款人由低利率形成的 还款额可能迅速消失； 还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定，很多借款 人不希望还款额变化过大； 利率每次变动都要双方协商，交易成本高。 课程目录 个人住房贷款的审查 （需提交的材料） 个人住房贷款的审批和发放（签订合同、公证） 个人住房贷款的回收 （还款方式） 个人住房贷款的违约责任及处置 （违约情形、违约的处置方式、抵押物与抵押权利的处置） 2.个人住房贷款审查需提交的材料： 身份证件复印件； 贷款行认可的借款人偿还能力证明资料； 合法有效的购买住房合同、协议及相关批准文件； 借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明； 房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（复印件）； 贷款行规定的其他文件和资料。 3.个人住房贷款违约责任及处置： 贷款额的确定标准： 不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定贷款限额； 不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个人住房贷款比例一般应不高于房屋全部价款的70%，最高不得超过80%； 不得高于按照还款能力确定的贷款限额， 公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限； 不得高于最高贷款额度. 1.概念：个人住房组合贷款，是将“个人住房商业性贷款”与“个人住房公积金贷款”组合发放的个人贷款产品。个人住房（公积金）贷款是指银行代理当地公积金管理机构向借款人发放的用于购买具有个人产权的居住用房的贷款。 2.特点：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由公积金管理部门和贷款行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。 贷款利率：按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行，目前执行利率情况如下： ----（1）自营性个人住房贷款