东华广场公寓部分产品设计报告全终稿.docVIP

中原地产 东华广场项目前期策划报告 - PAGE 1 - 2003年1月 3、项目产品设计建议 一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。 3.1本项目产品定位 个性化、新现代主义、 商住公寓、酒店式公寓分区一体化高档物业 产品定位支撑点 个性化：当今时代，是个性大突破与大发展的时代，本项目客群定位的认识更加如此,顺应他们的观念与潮流才能使他们认同本项目。 新现代主义：本项目地处东直门地区，将会形成国门商务区，在此来往的多是受过高等教育，品味卓越的人群，本项目产品方面站在时代的前沿才能吸引目标客户的注意。这里的新现代主义涵盖了三个方面：一方面，在建筑外立面采用具有超级现代感的新现代主义风格；另一方面建议本项目园林设计风格采用极具现代感的新技术现代园林；第三方面，智能化采用时代尖端产品，用以强调本项目超前的时代感。 商住公寓、酒店式公寓分区一体化：本项目集商务公寓与酒店式居住公寓功能为一体，为实现功能划分的清晰与管理上的顺畅提供条件，商务公寓与酒店式公寓楼座入口分开，实现商、住分区。 高档物业：本项目定位在高档公寓，集中在于产品各方面品质卓越，本项目从规划、建筑、园林、配套设施、物业服务等均需要细致研究与探讨，作出精品，从而成为本地区的一大亮点。 3.2总体规划设计建议 规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。 3.2.1建议依据 3.2.1.1本项目的市场定位 本项目定位为：“东直门六维交通枢纽核心区商·住分离升级版+国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓”，综合性、精致到位是要着重考虑的因素。 3.2.1.2本项目的目标客户群 本项目的目标客户群为：酒店式公寓以投资者为主、自住者为辅，商住公寓以自用者为主、投资者为辅。 看好房地产投资的国内、国外人士；他们购房经验丰富，看重项目的综合品质，及未来的出租率和收益率，对项目本身比较挑剔。 3.2.1.3规划设计未来空间发展模式 住宅规划设计以往是以平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。 未来空间渗透 半公共空间 通过绿化和开放空间，作为业主接触大自然的场所，并可改变居住小气候。 纯静空间 保证安静、安全、安逸。 步行空间 步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。 平台分流 在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。 架空空间 是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。 本项目更适于半公共空间的营造，建议开发商在此方面加以重视。 3.2.2建议内容 3.2.2.1总体规划思路 本项目根据自身市场定位、客群定位及产品定位，建设 商务、生活兼顾； 根据商住公寓、酒店式公寓特点布局； 结合综合项目的配套优势的高档物业。 为客户提供快捷、舒适、高品质的生活、工作环境。 3.2.2.2规划平面布局建议 A、总体规划布局建议 B、交通方式 采用人车分流方式，从而为业主提供安全、宁静的居住环境。机动车通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中，人流从人行入口进入社区，可步行穿行庭院内部回到家中或办公室。 3.3建筑风格 3.3.1建筑风格的未来走势 3.3.1.1个性化时代来临 现代生活丰富多彩，现代风格推崇个人主义，突出人的个性张扬。人在对住宅的需求上，同样要求有更多内涵丰富、形式多样的楼盘供现代人选择，这其中尤其对楼盘外立面的新颖创新上有关更强烈的要求，鲜明突出的楼盘至今还留给人们深刻的印象。建筑风格应体现出建筑的品味和质感，社区的外在形象一定要能体现目标客群内在身份的需求，建筑外立面和建筑风格能满足目标顾客的个性心理和社会心理需求，楼盘能使目标客户从项目上找到归属感、自豪感和荣誉感，这个楼盘就成了人格化的建筑物，就有了极强的生命力和号召力。 3.3.1.2设计理念更加理性成熟 开发商所希望的种种风格，亦不过是取代一些专业人士难以名状的建筑形式，这终究是为了美的愉悦，所以设计师有义务主动引导社会的审美，走出“某某风格”的误区，用本质的创造去代替风格的模仿。 3.3.1.3建筑风格多样化 随着经济的发展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化