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xxxxx四季度营销思路
一、余货盘点
(截止至2017年10月19日统计数据)
目前剩余房源住宅加商业共169套,占比较大的为二期高层及商铺,分别占比41%和34%。
二期高层房源剩余68套,其中105和110㎡的两室户型36套,占二期高层的53%,55㎡一室15套,占22%。
商铺剩余58套,面积 17393.31㎡,面积区间96—1300㎡,150㎡以上占78%,面积大,总房款高。
任务目标分解
17年11-18年1月争取实现住宅销售的70%,2月份借助春节返乡争取实现住宅的清盘。
针对已租商铺,努力寻找购买客户,通过政策及未来升值潜力,激发客户投资兴趣。
三、核心问题梳理
如何让项目继续形成热度,不被市场边缘化?
通过制造客群关注和好奇心的活动或话题,予以媒体支撑,引爆市场,利用项目成熟的优势,提升到访量,带动成交。
如何解决客户来源,提升到访量,完成任务目标?
在现有推广的基础上,走出售楼处,通过派单拓客等形式,努力提高来访量。
如何实现55㎡、105㎡房源的快速去化?55㎡一室去化速度较慢,意向客户普遍反映价格
高,加上竞品项目小户型房源多,客户选择余地大。105㎡此面积房源客户多倾向选择三室。
找准客户群,针对性制定相应的策略,促进销售 。
剩余商铺面积较大,总房款在100万-800万之间,且二期带有储藏室,昭示性不强,客户
少,去化难度大。
向市场传递项目价值点,将社区住户量、临近学校以及价格、政策进行组合式宣传,炒作商圈价值,制定相应的销售说辞,增强投资者、商家的投资信心。另通过包装,提升商业形象。
车位剩余量大,一方面物业管理不严格,小区地上乱停严重;另一方面客户认为价格高,购
买车位的意识不强。
策略:从物业和销售着手,销售制定相应回访说辞,突出未来车位稀缺、车位的便利性、重要性。
四、营销策略
(一)住宅营销思路
现住宅剩余的以105、110、55的一居、二居小户为主,其中110的通过增改一居后,取得显著的销售效果,现销售抗性大的户型为55、105㎡的户型,占剩余房源的60%。此阶段将这两个户型集中去化。
(1)105㎡销售策略
105㎡为大两居,因无法改为三居,使用功能上受限。下阶段将此户型的客户群体定位为婚房置业,为满足客户三室需求在客厅、餐厅或阳台赠送定制壁柜隐形床(约6000元)。这样可满足客户多一居的要求,打消父母、朋友走访串门时,无法解决居住的问题。
图示:
(2)55㎡销售策略
此户型客群多以青年投资、青年自住过渡、老年养老为主。下阶段将此户型加送精装(不含家具家电)的噱头进行推广销售。
推广策略
宣传推广针对55㎡、105㎡房源重点宣传,在售楼处内部及售楼处门口放置展板,重点突出。
(4)活动策略
从上述两种中小户型可看出客户主要以青年、老年两种群体为主,依据客户群体特性我们将实行以“陪伴是最长情的告白”主题活动,以陪伴主题契合青年新婚、关爱老年话题。直击人心最柔软的社会话题,甚至唤醒了全城的人“家的情愫”。活动以H5自媒体进行迅速转发刷屏,H5界面主题以“邀你点亮万家灯火,让爱多点陪伴”为主,参与者转发活动信息,邀请朋友、家人进行助力,依据助力的名次来获得泰安欢乐谷门票、家庭团圆餐、家庭电影套票等,为业主
定制了一场“说走就走”的陪伴之旅。在宣传上使用“xxxxx,让陪伴不再缺席”、“别让 我爱你差一点“、“陪伴是最长情的告白”等系列进行深化。
(二)商铺营销策略
1、主力店带动商铺的招商及销售
寻求有一定影响力的商家进行个别突破(特色餐饮、贵城便利店、百信或正大超市),主街建议以餐饮为主,因为餐饮更能带动人气。副街业态以教育为主,针对文体小餐桌、文体、精品店、培训机构、快餐店等,进行针对性的招商。
2、销售政策
变换政策的优惠形式,因商铺购买客户多为投资客,看重的是商铺的地段及投资回报,由于项目地段优势不明显,所以从投资回报着手,让客户产生投资兴趣。
①高租金补贴——第一年3%的租金补贴,第二年4%,第三年5%,以制作租金上涨的趋势,三年可实现12%的收益,租金补贴在总房款中扣除。
②制定集团内部员工购铺政策:凡集团内部员工购铺可直接享受800元/㎡的优惠。
3、推广渠道
①线上推广:现有渠道推广户外、报纸、网络加大商业倾斜,另售楼处前广场放置商业展板,结合重要销售节点,锁定目标客群,实现阶段性轰炸,同时增加新的推广渠道,进一步扩大商业知名度。
②线下推广:
持续派单:针对装修大世界、钢材市场、干货市场、商贸城等专业市场持续发放单页,挖掘投资客。
事件营销:通
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