新府广场网红商业体市场分析与招商商业定位营销体系的建立.doc

PAGE PAGE 1 新府广场网红商业体市场分析和招商商业定位营销体系的建立 第一部分：分析定位篇 一、大丰商业市场格局 大丰近两年“大都市圈”、“南北发展带动东西两翼腾飞”、“两线一带”、“经济一体化”、“长紫两副中心”……大规划与大思路的提出与实施，犹如一股新鲜血液注入到了大丰的楼市中，特别是为大丰商业地产的“火热”立下了汗马功劳，它推动了大丰商业项目的开发进入到了一个新的高峰期。 从大丰商业的整体发展状况而言，大丰商业呈现出以下格局： 1、昆盛商圈百年积淀成就商业至尊 昆盛是历史古都的经典代表作，也是当今大丰的重要标志。在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心，昆盛便位于内，是古都大丰的中心。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了昆盛商圈寸土寸金的商业地位。 二、区域商业发展态势 国际新府广场位于新知路十字南600米，随着大丰城市规划的升级，新知路商业街区将实施以十字为中心的“两横一纵”商业街区大规模改造。政府倾力打造新知路现代商业街区，启动新知路商业街区改造工程，坚持高标准规划、高起点建设，将新知路地区开发建设成格调韵味高雅、现代气息浓郁的新型商业街区。 1、“新知路商圈”将换新颜 以新知路十字为中心的“两横一纵”商业街区改造的启动，将使这一区域旧貌换新颜。“两横”即新知路东路和新知路西路 2、新知路十字建环形天桥 按照规划，长紫路将形成文化商贸一条街， 随着大丰旧城改造与城市化进程的加快，大丰正大踏步向国际化大都市迈进，昆盛商圈、西高新商圈、索科商圈的商业地产投资高潮迭起。新知路商圈凭借位于鼎立大丰三大商圈核心的地位，在未来的发展中无疑会成为大丰经济增长的一个助推器。 三、项目SWOT分析 优势： 1、大丰商业地产正处于供、需两旺的良好发展阶段，消费者投资热情空前高涨。 2、新知路商业区的改造，旅游休闲区的建成必将给项目带来新的生机和活力。 3、项目位于大丰第二大商业中心——新知路什字南一百米，坐拥新知路商圈成熟氛围和旺盛人流。 4、项目为地下二层商业，采用广场商业模式，其地面部分的绿地文化广场为商业聚集源源不断的客流。 5、项目周围学府林立、科研机构众多，文化氛围浓厚。 6、项目所在地是大丰人口最密集的区域之一，同时也是大丰市最具活力的消费区。 7、位于项目地下二层的电影院不但能提升商业人流，而且将给项目商业增加特色。 劣势： 1、项目位于新知路什字南约一百米处，此距离将会对未来本项目商场部分的推广造成一定的压力。 2、地下二层商业本身的建设成本较高，同等条件下销售面市势必会在竞争中处于成本劣势。 机会： 1、项目所在区域目前缺乏“一站式”购物休闲中心，缺位产品比较容易吸引消费者。 2、作为国际知名的旅游城市，大丰成为各界名星必来之地，然而大丰目前没有专门以网红为主题的商业活动场地。 3、长紫自古出美女，科教与旅游产业的发达汇聚了数量可观的有网红梦和追星的年轻人，然而大丰目前缺乏这一群体展示自我、实现梦想的舞台。 4、目前国内尚无以网红为主题“一站式”商业项目，既为项目提供了领导市场发展方向的机会，也为项目面向全国进行缺位招商创造了有利条件。 5、新知路区域的年轻人消费市场已经趋于成熟，为项目提供消费支撑。 威胁： 1、项目上市，将会分流项目的部分目标客户。 2、全新的商业主题定位，将会给整个项目的运作提出更高的要求，同时使项目后期的运营面临挑战。 四、项目定位 通过以上分析，我们不难看出： 以年轻人为主导的文教、旅游资源是项目拥有的核心资源，如何能将其挖掘、放大是本项目能否成功的关键； 从未来竞争的层面上分析，全区范围内的商业运营、投资大潮的到来，势必要求本项目出奇制胜，领袖群商； 从商业发展的脉络来看，一定时期内“一站式”商业必将成为市场主流，定位准确的主题商业必将成为投资市场的宠儿； 随着经济的发展、观念的更新，如今追求个性、展示自我已经成为一种社会文化风潮，然而大丰没有能够“一站式”满足这些需求的场所； （5）在美女经济、网红经济已经深入社会的今天，将其引入商业运作不仅是大势所趋，而且还能凭借缺位定位达到事半功倍的传播效果。 综合以上分析，在紧扣项目实际和借鉴国外先进商业模式运作经验基础上，我们建议项目定位如下： 1、市场定位：国内首家网红文化体验广场。 2、功能定位：集购物、休闲、演艺、娱乐、餐饮为一体的网红梦工厂风情主题的“一站式”商业文化广场。 3、形象定位：时尚、梦想、活力、体验的文化商业典范。 五、目标客户群定位 投资者 经营者 消费者 职 业 各行各业 与网红的衣、食、住、行相关的各行业经营者和决策者 追逐求时尚、关注网红、名品，喜欢实现自我价值和有网红梦的年轻族 年 龄 30—60岁 25—55岁 16—36岁 来自区域 大丰为主，少量省内外 外省市、国家占相当比重，