房地产开发策划阶段性分析(市场调研、项目定位、营销策划).pdfVIP

房地产策划分类透 标签： 杂谈 当今 房地产 市场已成群雄争霸之态，而其演变不在是单纯的商家与商家之战，商家、买家个占一方使原 本已经混乱的房产市场更加迷雾重重。面对当今的房产市场，商家如何在混乱中突围，如何博得买家信任已 成为重中之重。而作为其关键的 房地产策划 团队在面对当今市场环境时如何能走出制胜一步，扬长避短，发 挥出地块的最大价值，博得买家的信任，将决定成功与否。 结合上述问题本文将对地产开发等问题进行抛砖引玉的阶段性分析。 第一阶段 项目市场调研与投资分析 步骤 1： 房地产 项目 所在地市场情况初步调查 阶段 A： 房地产 宏观环境分析 第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。 第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、 消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。 第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、 房地产 价格政策、 房地产 金融政策、土地 制度 和土地政策、 税收政策等。 第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、 城市发展战略等。 与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过 程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。 阶段 B： 房地产 项目所在地 房地产 市场状况分析 第一、城市 房地产 市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位 的描述。 第二、市场现状剖析。通常通过对比近 3-5 年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开 发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。 第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约 3-5 年）。 阶段 C： 房地产 项目所在地板块 市场分析 第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。 第二、板块功能定位。是 CLD还是 CBD等都是要加以区分的。 第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。 .. .. 第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、 分析。 阶段 D： 房地产 项目地块环境研究分析 地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围 1-2 公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的 地位研究分析。 第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预 测 第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况 第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等 第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来 变化 第五、社会治安。 第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研 究、体育及旅游景点未来发展状况研究 阶段 E：项目地块特性分析 第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化 率、建筑限高）及其它一些基本情况。 第二、 项目地块 SWOT分析。 从区位、 时机、 政策及经济环境、 自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、 劣势、机会和威胁分析。 步骤 2 ：对 房地产 项目 所在地市场情况再次进行调查 阶段 A：对该区域 房地产 市场环境作深入的调查与分析 第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类 房地产 的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋 势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。 第二、 房地产 市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类 型、住宅市场空置率等调查分析。 第三、 房地产 市场的营销手段调查。主要包括 房地产 广告的时空分布及广告效果测定、