零售商圈与选址.ppt

案例:A与B两地之间的距离为2700米，Pa为10万人，Pb为40万人，则 即商圈分界点在距离a地900米的地方。 假如不仅是两地，而是abc三地，同样可以按照此法则推算出商圈分界点。 莱利法则和康威斯法则在欧美日得到了广泛的应用，但也有一定的局限性，因为它不仅是以人口和距离为分界点的影响因素。 3、科亨·阿普波姆法则 阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一，舍弃了人口方面的影响因素；二是将两地间的距离换算为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。 阿普波姆法则的内容 其中：Da——a地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间） Db+Da——两地之间的距离（小汽车行驶时间） Pa——a地的销售面积 Pb——b地的销售面积 案例:两地距离时间为40分钟，Pa=1000米，Pb=9000米，则 即商圈分界点在距离a地十分钟行车距离的地方。 前述三个法则，除了莱利法则，就是莱利法则的变种。日本LEC·东京法思株式会社有关专家认为：“莱利法则只适合于计算机有关耐用品、专门用品的商圈分界点，而不太实用于计算日用品。 。 另外，在莱利法则那里，是以城市人口都具有购买力，人口多的城市更具有吸引力为前提而进行计算的。然而，实际上会有许多的因素交织在一起来决定商圈的大小的。这些法则并非必定与实际调查的结果相符。”因此，在研究商圈分阶点时，莱利法则只能作为一种参考，并非准确的依据。 4、哈夫概率 哈夫博士是美国加利福尼亚大学的经济学者，是哈夫概率法则或曰哈夫某星的创立人。 最大特点是更接近于实际，他将过去以城市为单位的商圈理论具体到以商店街、百货店、超级市场为单位，综合考虑人口、距离、零售面积规模等多种因素，将各个商圈地带间的吸引强弱、购物比率发展成为概率模型的理论。其内容是：“在整个商业集聚区集中于一地的场合，居民利用哪一个商业聚集区的概率，系由商业聚集区的规模和居民到商业聚集区的距离决定的” 模型略。 5、凯恩的吸引力法则 哈夫模型尽管考虑了多种因素。但应用起来相当复杂。针对这种情况，J·凯恩创立了吸引力法则。其内容是：通过比较两个都市间的人口比、到第三地的时间比卖场面积比来决定两都市间的商圈分界线。 例如：A城有35000人，卖场面积为2400平方米，到第三地C城的距离需行车5分钟，B城有8000人，卖场面积为600平方米，到C城的距离需行车10分钟。那么可以计算出： A城与B城的人口比为：35000/8000=4.4/1 A城与B城的卖场面积比为：2400/600=4/1 A城与B城的距离比为：5/10=1/2 因为人口，卖场面积与吸引力是正比相关关系，而距离是负相关关系，因此，A城与B城距离比应为1比2，将三个比例数相加为10.4比1，这个比例就是A城与B城商圈分界点。实际砂锅内是两都市实现的销售额的比率，是推算市场占有率的方法。 尽管上述黄金法则都有一定的规律性，但仍不能将各种因素都考虑进去，因此，根据本地区实际情况，进行一些经验分析也是非常必要的 二.商圈的简单设定法 1、经验设定法 (1) 商圈的习惯划分标准 以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离 为半径，划出半径。国内外习惯用的半径标准如表： 商圈划分标准表 商圈 层次 交通工具特征 距离 （半径） 时 间 (分钟) 速 度 (千米/小时) 第一商圈 徒步 600米 10 4 第二商圈 自行车 1300米 10 8 第三商圈 汽车 6000米 10 40 (2)业态不同，商圈的范围不同 超级市场与百货商圈、购物中心等业态相比，商圈偏小，来店单程时间约为10分钟。超市奉行小商圈主义，地处社区或居民区，商圈人口为7万——12万；以经营食品为主的超级市场商圈更小，商圈人口仅为3.5万——5万。据调查表明，人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经常性购物距离不足2公里，而服装、化妆品、家具、耐用品购物距离为4——5公里。连锁超市的每个小型商圈又互相连接，形成由点及线、到面的销售网络，占领市场的能力还是很强的。 (3).商店所处位置不同，商圈范围不同 位置 徒步商圈 范围 自行车商圈范围 小汽车 都市 300—500米 700—800米 郊外 500米 1500米 3公里 (4)商店规模不同，商圈范围不同 商店规模与商圈范围 规模 面积（平方米） 商圈范围 小型商店 120—399 步行10分钟之内 中型商店 400—2499 步行10分钟或开车5分钟 大型商店 2500 驱车20分钟左右 5.顾客购物出行方式不同，商店商圈范围不同 6.顾客购物频率不同，商店商圈范围不同 位置 每天购物 每周3