房地产泡沫预警及数学模型研究.doc

第２６卷第５期 ２０１０年１０月大　学　数　学ＣＯＬＬＥＧＥ　ＭＡＴＨＥＭＡＴＩＣＳ　Ｖｏｌ．２６，№．５Ｏｃｔ．２０１０ 房地产泡沫预警及数学模型研究 王佳秋，　朱　捷，　杨春玲，　杨晓东 （）黑龙江科技学院理学院，黑龙江哈尔滨１５００２７ 摘　要］房地产泡沫已经成为我国经济重要因素之一，探寻房地产泡沫产生的主要因素，即房地产价　　［ 本文从房地产价格的评定指标的有关数据，通过数学中的时间序列模型，研究房地产价格格的波动是关键． 预警的数学模型、地产开发投资综合指数预警，指导人们对房地产的投资要谨慎，指导企业开发房地产要理 从而促进国民经济稳步发展．性行事， ［关键词］泡沫经济；房地产泡沫；房地产价格；时间序列模型；房地产预警模型 ［（）中图分类号］Ｏ文献标识码］Ｂ　　［文章编号］１２９　　［６７２１４５４２０１００５０１３９０８－－－ １　泡沫经济的概念 泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象．泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的长， 虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃． 在生产资本和商品资本的运动中不会出现泡沫，因为生产资本和商品资本的运动都是以实物形态流量为媒介，并进行和其相对应的流向相反、流量基本相等的货币形态流量．因此人们认为泡沫经济产生于虚拟资本的运动，这也是泡沫经济总是起源于金融领域的根源．此外，作为不动产的土地，其特殊的 同时金融业与房地产业的相互渗透、相互融价格构成使土地资产成为了一种具有虚拟资本属性的资产， 合，使得每次经济泡沫的产生都必然伴随着地产泡沫的产生． 房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况． 房地产泡沫的主要特征有： ）房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；（ｉ （）房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；ｉｉ （）房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；ｉｉｉ （）房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的．ｉｖ 房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难．本文只从以下指标或状况判断： 房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果．其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛．因此我们从房地产价格波动探究规律，从而提出房地产泡沫的预警模型． １．１　房地产价格的评定指标 Ⅰ评定房地产价格方面的指标 收稿日期［－－ ）；基金项目］黑龙江省教育厅科研项目（黑龙江省新世纪高等教育教改工程项［ １４０ 大　学　数　学　　　　　　　　　　　　　　第２６卷 （）价格收入比，它是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭收入的比值，反映了居民家庭对嘱ｉ 咐哪个的支付能力，定性标准：大于１６－１０轻微泡沫，０严重泡沫．（）房价与Ｃ住房作为人们生活的必需品，又是价格最高的消费品，其价格变化应该ｉｉＰＩ的同步率，与Ｃ当房地产价格上升的速度远高于Ｃ就说明房地产价格偏离了其基础ＰＩ的变化同步．ＰＩ的涨幅时，价值，已经出现了泡沫，定性标准：大于４严重泡沫．２－４轻微泡沫， （）房价与租金的同步率，房屋租金是由房屋租赁市场的供求关系决定的，是衡量房屋价值的重ｉｉｉ要尺度，只有租金与房价同比例增长，房价的上涨才合理．其包括两个方面，一个房价房租比，另一个是月供（这里按８成２与月租金的比值．定性标准：前者１－１．大于１．０年的按揭标准计算）５轻微泡沫，５严重泡沫；后者２－５轻微泡沫，大于５严重泡沫． Ⅱ人们对房地产需求方面的指标 （）房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率，房地产销售额是房地产需求的直接体现，ｉ 常理来说它应该高于社会零售商品总额，但如果高的离谱，那我们认为其偏离经济增长的实际，出现泡沫．定性标准：大于３严重泡沫．２－３轻微泡沫， （）银行按揭贷款增长与人们收入增长的同步率，该指标反映了信贷对房地产需求的支持程度，但ｉｉ 如果该指标过高，则说明市场中投入资金过剩，势必造成房价动荡，出现泡沫．定性标准，１－２轻微泡沫，大于２严重泡沫． （）投资或投机性购房比例，该指标将房屋商品化，行为表现为买房囤积或出租，待房价上涨到一ｉｉｉ 定程度时候再卖出，这样可以长期收利．它是房地产泡沫的直接推动者，所以该指标比例过高就是房地产泡沫的标志，定性标准：．１０％－２０％轻微泡沫，２０％以上严重泡沫． Ⅲ房地产供给方面的指标 （）房地产投资强度，房地产投资最终会形成房屋供给，在一定的经济总量下，宏观经济对房地产ｉ 投资的承受力是有限的，如果房地产投资持续走高，就