财信·圣堤亚纳2012年度营销报告.pdf

考 如何在楼市低迷的形势下，破冰快跑，实现现金流？ 如何快速提升财信品牌，为项目推广提升助力？ 如何明确项目核心价值，制定差异化战略，区隔竞争？ 如何继承11年策略经验，制定更精准的营销思路？ 目录 第一部分 2011年营销总结 第二部分 2011面临问题及应对措施 第三部分 2012年营销计划 第一部分 2011年营销总结 市场回顾与预判 住宅供需状况 项目状况梳理 竞品状况分析 市场回顾与预判 2011年房地产政策回顾 从限贷-限购-限价-保障房，政府在严格执行的基础上，加强执行力度， 不断扩大城市范围，2011年新政策频频出台。 市场回顾与预判 2011【郑州】供求、存量、价格分析 截止11月份，郑州市2011年商品住宅投放量634万㎡，成交461万㎡，供销比1.39:1，整体呈供大 于求。截止11月份，郑州市商品住宅库存406.50万㎡，将延缓大多数开发商开发和推盘节奏。 7月-9月份价格出现滞涨，并开始微幅下降。不少楼盘的价格已经出现了松动，但是，郑州市场并 没有出现房价剧烈下跌的现象，是因为郑州作为二三线城市，楼市泡沫较少，其次也说明开发商对2012 预期较好，随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年楼市很有可能在降价中开局。 2011年郑州住宅总体供大于求，库存量增大加大了未来的销售压力。 2011年郑州住宅价格较为稳定，政策调控下有微幅下降。 市场回顾与预判 2011年【郑州各区】供求分析 金水区和二七区商品住宅投放和成交量相比其他区域较高。金水区发展成 熟，区域内配套齐全，客户认知度高，二七区近几年由于形象升级，招商引 资力度较大，新盘多，运河新区的建设对客户有很强的吸引力。 本项目所在的郑东新区作为郑州未来发展重点区域，发展迅猛，供应量仅次 于二七和金水，由此可见，郑东新区是未来发展趋势的导向。 从区域供求分析来看，金水区、二七区、郑东新区是2011年商品住宅投 放和销售的主要区域。郑东新区未来发展前景较好。 住宅供需状况 2011年东区住宅供求分析 2011年东区住宅价格分析 从图表上看出，郑州东区1-3月份受政策影 郑东新区房价较高，从走势图上看，1-2月房价高位徘 响较小，需求量持续上升，5月份之后，由 徊，3月受限购影响，房价直线下降，3-5月跌入低 于政策深入，整个市场观望气氛渐浓，东 谷，7、8月稳定滞涨，10、11月冲高回落。整体来 区在一定程度上受到影响，成交量走低， 看，10月后，晖达新领地上市l拉低区域均价，其他上 开发商推盘节奏也放缓。 市企业纷纷促销，区域房价出现明显的下跌趋势。 2011年东区住宅受政策影响最明显，11月供需比达到2.58:1，可见政策 影响直接影响到了成交量走低；2011年东区住宅价格从10月后，价格下 跌趋势明显。 市场回顾与预判 2011年房地产政策调控总结 → 房地产行业调控政策进入稳步消化期，重在执行 → 房价快速上涨的势头得到遏制 → 商品房销售面积和销售额逐渐回落 → 房地产市场重心转移到二三线城市 政策力度加大，价格遏制明显，销售状况日渐回落，二三线城市开始影 响，2011年政策调控愈加严厉。 市场回顾与预判 2012，郑州房价走势预计 郑州秋交会 郑州春交会 国家调控政策 延续2011年房价的自