新景祥南通金鼎湾国际项目总结暨营销推广策略.ppt

谨呈：南京建邺集团;The Core of This Report 2019年金鼎湾国际未能完成年度指标，并暴露出不少问题。 随着金鼎湾国际3年的市场形象树立，工程进度的加快，2019年项目的建筑、景观实景将面向市场，产品的不断提升，让客户亲历感知南通豪宅项目的风貌，整体形象也必定随之提升，2019年营销推广必须重新梳理。 2019年金鼎湾的年度指标为6亿。金鼎湾国际并面临市场调控下的严峻局势，未来任务较为艰巨。 围绕着10年的问题和11年的计划，年度报告旨在解决问题、完成计划！;目录 Contents;10年总结;市场总结;政策环境——政策调控再加码，楼市调控将成为中长期任务;宏观政策走势;宏观政策走势; 2019年1-11月，全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%，在楼市看多氛围日渐浓厚、土地利用计划压力与日渐紧迫的时间等多重压力之下，年末土地市场供应量冲高。;商品房销售量;商品房销售均价微幅反弹，10 月价格指数比上月上涨0.2%; 从全国几个重点城市的价格来看，“新国十条”的出台，价格涨幅较快的城市价格出现较大幅度下降，随后成交价格又开始稳步回升。而“新国八条”的出台，阶段性至少1季度市场以及地方政府会经历一次对新政的消化，调控将会距离中央和百姓的预期稍稍接近。 抑制通胀和调控楼市成为当前中国社会经济两个炙手可热的主题，央行的加息，说明通胀不再是经济隐患而是显疾。对于楼市而言，调控已经贯穿整个10年，而加息同样能够控制资产价格的上涨，尤其在中央领导换届的背景之下，楼市这一民生领域，未来的调控限制必将加大力度。 7月底调控政策的利空被消化，以及8-9月楼市的反弹，成为调控加强来袭的主因，从市场层面来看，春节期间楼市的惨淡，强有力的调控已经在市场中明显反应，成交下跌，就目前全国经济层面分析，未来一段时间，全国楼市仍将处于一段低谷期。;市场总结; 09年南通住宅成交22568套，10年截止至12月21日南通住宅成交17242套，环比去年下降了23.6%； 09年全年至2019年4月，南通住宅成交高位运行，月均成交套数在1880套左右，市场情况良好； 2019年4月房产新政颁布，南通楼市住宅成交降??冰点，4月以后住宅月均成交仅645套，全年成交低位运行。; 南通近年来商品房成交价格呈现递增趋势。08年因金融危机导致房产市场成交低迷，成交价格有所回落。 由于政府考虑，市场上没有公开去除低价房的住宅均价。但通过房地局内部人员得知，南通市区住宅去除低价房后，07年均价为5400元/平方米，08年为5240元/平方米，09年均价接近7000元/平方米，10年1-11月份均价高达8050元/平米，10年价格环比09年上涨了15%。; 2019年4月新政出台对南通土地成交有一定影响，5-8月土地成交以保障性住房为主，且成交量较低。9月份以后，土地成交有所回升。; 截止12月14日，2019年南通住宅用地出让总金额为120.6亿，苏建地产拿地金额比最大，为18.84%。 从地块面积上看，保利地产10月22日拿下的港闸区地块土地面积达到180876.69平，暂列本年度土地出让面积最大地块。; 住宅用地成交量：09年刚性需求得到释放，南通住宅用地成交也达到新一轮高峰，年度成交住宅用地357万㎡ ，环比上年上涨71.1%；均价为3954元/ ㎡ ，环比上年上涨了250.6%。 住宅用地成交价：10年虽然新政频频出台，但是开发商拿地热度不减，截止至11月份，南通住宅用地已经达到260万㎡，均价达到4147元/ ㎡，环比09年上涨了4.9%。 住宅盈利：南通市近几年住宅地价和成交价均呈现逐年递增趋势，住宅项目开发商平均的盈利空间在50%左右。;市场总结;竞争项目分布;竞争项目概况;竞争项目重点分析：万濠华府;万濠华府：近期主要是做了郎朗专场新年音乐会营销活动，报告大牌更换速度快，更换频率大。整体的推广在于城市地位的塑造，产品的亮相以及活动的结合推广。通日报;竞争项目重点分析：藏珑;营销活动分析;营销活动分析;竞争项目重点分析：尚海湾;恒盛尚海湾：主题活动较多，报广一般。;竞争压力增强 明年的竞争楼盘增加，推量较大，并且万豪华府将推出精装修房的直接竞争产品。突破本案在区域市场中的同质化竞争，将成为后期我们工作的重点和难点。 去化产品集中 面积适中的两房和三房市场接受度较高，去化情况良好。除了藏珑以外，其余竞争项目的售价均在15000以下，合理控制了总价。 本案自身的精装修成品房具备一定的单价性价比优势，但主力产品产品总价偏高，仍成为本案短期促进成交的最大抗性点。;推广总结;;推广执行;低碳讲座;报纸稿;报纸稿;户外;直邮通;