3 物业服务费用测算.ppt

万科物业关键业务流程标准化系列 如何做物业费测算 B 第八步： 社区文化、垃圾清运 费 （ 结 合当地要求 测 算） 万科物业关键业务流程标准化系列 如何做物业费测算 万科物业关键业务流程标准化系列 课程目标 让各部门负责物业费测算同事，了解并掌握物业 费测算原则、方式、方法，并能独立开展对项目 的测算。 万科物业关键业务流程标准化系列 课程目录 A C B 物业费测算定义及目的 如何做物业费测算 物业费定价与收费 万科物业关键业务流程标准化系列 物业费测算定义及目的 A 万科物业关键业务流程标准化系列 物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修 缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 物业费测算：物业服务企业对目标物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、 卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整理服务以及提供替他相关 服务， 对所收取的费用基准进行计算的过程。 物业费测算定义及目的 A 万科物业关键业务流程标准化系列 确定合理费服务费中收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 物业费测算定义及目的 A 万科物业关键业务流程标准化系列 课程目录 A C B 物业费测算定义及目的 如何做物业费测算 物业费定价与收费 万科物业关键业务流程标准化系列 不得采取 补贴亏损 而人为降 低物业服 务费定价 标准。 考虑项目 的经营平 衡及健康 运营。 满足基础 业务品质 标准要求 准确性与 前瞻性相 结合。 以支定收 、列举法 测算支出 服务标准 与管理费 用相符 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 一、国家级 1 、《物业服务收费管理办法》 ---- 发改委、建设部 2004 2 、《最低工资规定》 --- 人社部 二、地方级 1 、当地省市 关于物业管理 / 服务收费 ( 规定 / 指导意见（标准） / 管理办法等。 2 、 当地物业管理方面条例、办法。 3 、最低工资调整系数。 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 三、经济指数 1 、测算项目当地、 GDP 、 PPI 、 PMI 等宏观经济指标。 2 、当时房地产市场交易价格。 3 、当地物业费平均价格。 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 四、规划信息 1 、项目规划指标（面积、容积率、户数、入住时间等） 2 、项目周边配套情况。 3 、产品客户定位及销售群。 4 、项目周边物业服务标准 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 五、招标信息 1 、项目招标文件及补充通知 2 、物业管理方案。 3 、临时管理规约 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 一线地产公司、物业公司对定价达成一致后，需共同对双方协商确定的 物业服务费定价标准负责，确保在交付建筑面积达到以下规模时，实现 项目主营业务经营持平。 10 万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。 10--20 万平米的项目，应在交付面积达到 10 万平米时做到盈亏平衡。 20--40 万平米的项目，应在交付面积达到 50% 时做到盈亏平衡。 40 万平米以上的项目，应在交付面积达到 20 万平米时做到盈亏平衡。 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 新项目物业服务测算 地产公司审核 物业事业部备案 地产公司报集团 物业事业部 事业部对测算 方案审核 反馈一线地产、物业公 司 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 如何做物业费测算 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 如何做物业费测算 如何做物业费测算 B 万科物业关键业务流程标准化系列 1 、列举法： 2 、倒推法： ? 列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地 产要求，按《万科物业管理服务标准》来制定的。 ? 倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服 务承诺。 注： 测 算方法或分 摊 原 则