03第三章抵押贷款的运作.ppt

第三节 抵押贷款的运作过程 三、再抵押 （一）概念 抵押贷款关系成立时，抵押人和抵押权人在房产 价值中所占份额为 30 ： 70 。随着还款年数的增加，未 偿还本金降低，抵押人拥有房产价值份额比重增加， 为了减少还款利息或从房屋中抽提更多资金投资其他 领域，抵押人可以将已抵押房屋再次向原银行或其他 银行申请再抵押的行为。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第三节 抵押贷款的运作过程 抵押人进行二次抵押的原因可归纳为以下三个方面： （ 1 ）对于固定利率抵押贷款在利率趋低的情况下， 再抵押可以取得低利率贷款，以减少贷款成本，减少 月还款额。 （ 2 ）增加贷款量，特别是经过一定时期的还款， 抵押人占房屋价值的大部分份额，由于房屋抵押无法 进行处置，使很多资金都沉淀于房屋这种不动产，影 响新的投资。 （ 3 ）改善贷款状况，如由原来的变率抵押贷款变 为固定利率抵押贷款，以提高心理的和实际的安全性。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第三节 抵押贷款的运作过程 （二）再抵押的运行 为了取得再抵押，借款人应首先清偿原抵押债务， 并愿支付一定的期前清偿罚费、申请费。 为减少损失，抵押权人对提前清偿设定一些限制 措施，并给予一定的罚费。 为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请 二次抵押。 如果是向其他银行申请再抵押，在违约赔偿时， 就产生了第一、第二顺位抵押权人，原抵押权人为第 一顺位抵押权人，新抵押银行为第二顺位抵押权人。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第四节 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 房屋抵押可以分为购买房屋的抵押和作为 担保的抵押。 （一）抵押房屋的使用管理 （二）抵押房屋的出租、转让 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第四节 抵押房屋的使用和管理 二、违约后抵押房屋的处理 （一）违约 在以下几种情况下，借款人才处于违约地位： （ 1 ）贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还 贷款本息。 （ 2 ）借款人在贷款合同终止前就已宣告解散或破产。 （ 3 ）借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成 有关建设项目。 （ 4 ）当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发 生重大事件，可能会影响贷款人利益情况时。在以上 情况发生时，贷款人为了自身资金的安全，有权要求 对抵押房屋进行处理。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第四节 抵押房屋的使用和管理 （二）处理 贷款人对抵押房屋进行处理时，应按照下列程序进行： （ 1 ）发现借款人违约后，贷款人要事先通知借款人，如借款人 仍不能给出有说服力的解释，贷款人才可能采取下一步措施。 （ 2 ）贷款人可要求司法机关并通过一些拍卖行强迫拍卖抵押房 屋。 （ 3 ）贷款人是拍卖房屋的第一受益人，如拍卖收入不足偿还贷 款本息时，贷款人有权向借款人另行追索；如果偿还贷款本息 和有关费用之后有剩余，所余金额退还借款人。 （ 4 ）对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止拍卖 。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第五节 利率变化对还款额的影响 一、等额还款 固定利率抵押贷款要求每月还款额相同，因此也 被称为等额还款或等额偿还。 在每月还款额中，一部分为利息，另一部分为本 金。随着还款期限的增加，所欠款项越来越少，所以 每月还款额中利息所占份额越来越少，而本金数额越 来越大。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第五节 利率变化对还款额的影响 二、贷款期限与月还款额 月还款额取决于贷款利率和期限，二者的变化影响 着月还款额。 如借贷 1 元钱所需要的月还款额越低（即期限越 长），则借款人所能借贷的资金就越大，因为对于一 给定数额的贷款，如还款额低，达到贷款标准的家庭 增多，很多收入较低的家庭也能达到贷款标准。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第五节 利率变化对还款额的影响 三、利率调整后还款数额的计算 利率的调整使贷款的月还款额发生变化。 （一）本息均还法 设客户还款 n 1 个月后，贷款月利率由 r 变为 r′ ，利率 变动后剩余本金计算公式为： P′=P － n 1 m=(n － n 1 )P /n 其中 m 为每期段还本数； P′ 为剩余本金； P 为本金； n 为还款月数。 房地产金融（第二版） 21 世纪房地产系列教材 第五节 利率变化对还款额的影响 银行一般可以采取两种处理方法： 1. 固定还款期限，改变还款量 由于还款期保持不变为 n 月，则剩余期限 n′=n － n 1 个月，将 P′ 、 n′ 代入公式，利率变动后， 每月偿还本金 ： m′=P′/n′=(n － n 1 )P/ (n － n 1 )n =P /n （保持不变） 每月应还利息：