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楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法:
就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*(1+价成率)
2、目标收益定价法
是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出
产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/(1-价成率)
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品的
质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买
时间等因素,采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司,为了应付或避免竞争,或为了稳定市场以利其长期经营,往
往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准,来制定本企业的商品房
价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
A、最差(远)1,B、很差(远)
B、商业为临街或背街,C、写字楼2,C、一般 3,D、很好(近)4,
为临街或背街,D、住宅为距所在 E、最好(近)5
片区中心区的远近
A、最高 1,B、很高 2,C、
B、商铺、写字楼、豪宅、普通住 一般 3,D、很低 4,E、最低 5
宅等级依次减少 C、价格是否有优
势
A、最不完善 1,B、不完善 2,
水、供气、供电;B、社会服务设 C、一般 3,D、很完善 4,E、最
施:文化教育、医疗卫生、文娱体完善 5
育、邮电、公园绿地
A、最差 1,B、很差 2,C、
电 D、绿化率及养护状况 E、物业 一般 3,D、很好 4,E、最好 5
管理费 F、是否人车分流 G、物业
管理商资质
A、最差 1,B、很差 2,C、
情况 C、内墙 D、地板 E、排水管 一般 3,D、很好 4,E、最好 5
道
A、大中小巴士路线数量 B、
距公交站远近 C、站点数量 D、大2,C、一般 3,D、很多(近)4,
中小巴舒适程度 E、最多(近)5
A、规划期限(远中近期)B、 A、最不完善 1,B、不完善 2,
规划完善程度 C、规划所在区域重C、一般 3,D、很完善 4,E、最
要性程度 D、规划现状 完善 5
A、最少(远)1,B、很少(远)
A、总建筑面积 B、总占地 C、
A、最小 1,B、很小 2,C、
一般 3,D、很大 4,E、最大 5
A、西(西北、西南)1,B、
东(东南、东北)2,C、北(东北、
西北)3,D、南(东南、西南)
A、最差 1,B、很差 2,C、
一般 3,D、很好 4,E、最好 5
A、最差(远)1,B、很差(远)
2,C、一般 3,D、很好(近)4,
E、最好(近)5
A、是否醒目 B、是否新颖 C、
A、最差 1,B、很差 2,C、
一般 3,D、很好 4,E、最好 5
A、最差(少)1,B、很差(少)
2,C、一般 3,D、很好(多)4,
E、最好(多)5
A、最差(少)1,B、很差(少)
2,C、一般 3,D、很好(多)4,
E、最好(多)5
A、客厅与卧室的结构关系 B、
A、最差 1,B、很差 2,C、
厨房和厕所的结构关系 C、是否有 一般 3,D、很好 4,E、最好 5
暗房 D、实用率大小
A、最差 1,B、很差 2,C、
一般 3,D、很好 4,E、最好 5
A、最差 1,B、很差 2,C、
一般 3,D、很好 4,E、最好 5
A、最差 1,B、很差 2,C、
一般 3,D、很好 4,E、最好 5
位数量
程度
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘名
交通 0.3
楼盘规模
8
环保 0.2
广告 0.1
量 0.1
合计
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+
+Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格
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