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PAGE （营销策划）中商·秦淮世家整合推广方案  中商·秦淮世家整合推广方案 2005—11—28 前言 第一部分：市场调研部分 谋定而后动 对于房地产市场而言，楼盘开发必须遵循市场规律谋定而后动。 了解市场、分析市场、把握市场，厚积薄发方能所向披靡 株洲房地产市场发展情况 1、株洲地产健康发展如沫春风 在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下；在中国城市化进程迅速发展的历史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到30%时，该国城市化建设将迅猛发展，直到70%左右时才会放慢下来，而我国的城市化水平刚好在30%左右，因此，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的飞速发展也必将是欣欣向荣。 大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。 #近五年来株洲市房地产开发情况 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 合计 竣工面积（万平方米） 62.18 79.04 87.29 167.34 152.51 548.36 销售面积（万平方米） 37.92 33.82 40.96 91.6 113.27 317.57 存量面积（万平方米） 24.26 45.22 46.33 75.74 39.24 230.79 存量所占比例（%） 39.01 57.21 53.07 48.23 25.73 42.09 分析：由上表可看出，株洲的商品房开发在2003年实现了竣工面积超百万平米大关，并较2002年增长近一倍，这与全国尤其是内地城市的情况是相似的，即随着经济的发展、城市化的进程，房地产业进入一个高速发展阶段。同时也表明株洲的房地产开发呈现良好的势头。销售面积与竣工面积呈现逐年上升的趋势，但往往光明的背面隐藏着黑暗，平静的湖面下总是暗潮涌动，不可忽视的是空置率较高。 因此，在一片欣欣向荣的市场中，如何抓住机遇，避开暗涌，是当前株洲市地产企业腾飞的关键。 2、城市战略激发地产开发大浪 株洲市房地产市场发展受城市规划的影响大浪淘沙，整体发展态势良好，表现为两大显著的发展阶段。 第一阶段：“东提西拓”加速地产快速发展 “东提西拓”的城市发展战略明确四区的区域定位。带动了株洲市房地产的飞速发展，出现了自2003年以来楼市井喷的地产热，商铺开发热浪高一浪，涌现了中南国际服装批发市场、铜罗湾广场、女人街、中国城、株洲国家汽车城、徐家桥步行商业街等；住宅市场持续走红，大盘、明盘层出，出现了湘银、海创、联谊、熹悦花都、珠江丽园、玫瑰名城等大社区，株洲房地产市场进入发展的快车道。 第二阶段：滨江风光带催生新一轮地产开发大浪 三市融城，株洲市政府投资百亿元打造滨江风光带，按照“东提西拓，合拢三角”的城市建设思路。株洲市政强势构筑了“一环两带”、“六纵四横”的城区发展格局。滨江风光带的启动、芦淞大桥的建设，将给一批新上马的项目带来重大利好，新一轮地产开发大浪大势所趋。 3、国家新政带来一定冲击，市场整体呈上升之势 （1）、受新政影响上半年市场出现“降温”现象 经过2004年株洲楼市火热的春天之后，2005年国家新政给株洲楼市带来一定影响，上半年市场投资额比2004年同期有所下降，消费者普遍持币观望，市场普遍疲软。商铺、住宅普遍销售不理想。 （2）、下半年大盘层出，市场稳步“升温” 自进入10月份以来，新盘、大盘层出带旺市场，随着金帝广场、家润多、五金机电大市场、伟大国际广场、尚格名城、中鸿·新天地等大项目的陆续启动，市场投资快速拉生，投资24.7亿元，同比增长15.2%，楼市整体呈现良性发展态势。虽然投资增幅有明显回落，但各类房屋价格保持稳中有升，总体发展态势继续向好，呈现在“降温”中追求“长热”的可喜势头。 4、、外来开发商强势抢滩行业重新洗牌 本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进一步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。株洲市现有236家开发公司，而年开发量在10万平方米以上的企业仅仅5家，2005年房地产开发面积209.95万平方米，平均每家仅0.89万平方米。 由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。市场契机给予品牌地产公司巨大的成长空间，机遇与挑战并存。 （1）、外来地产豪强纷纷进驻 沿海一些有实力的开发商资本输出，先有“海创”、后有“山水国际”、“尚格”等公司强势进入株洲市场 （2）、本地开发商与“狼”共舞 “狼来了”成为今年株洲楼市的特有现象。 近年来株洲楼市的良好发展态势，吸引了大批外来地产资本的抢滩登陆。与本土实力派开发企业湘银房产、江山置业等形成对垒之势。 5、区位板块明显热点板块日趋集中 、区域发展不平衡 株洲市行政区域划分为芦淞区、天元区、荷塘区、石峰区，近年来株洲楼市整体发展态势良好，但整体来看，受株洲市的城市规划、产业结构的布局、居民居住及消费习惯等因素