地产行业2020年中期投资策略分析报告：楼市复苏，投资可积极.pdf

证券研究报告 地产行业2020年中期策略报告 ——楼市复苏持清醒，投资布局可积极 2020年7月2 日 投资逻辑图 基本面修复 短期：6、7 月 基本面改善下 销售高位 估值小幅修复 低基数 政策观察期 关注销售恢复快、 中报相对优品种 影响竣工节奏、影响中期业绩表现 低估值 供给放量 年末估值切换 影响 积压、投资 开工 影响 保值需求退潮 影响 投资 拿地 政策改善 关注业绩高增、 去化率承压 库存累积 提估值 弹性标的 中期：四季度 以价换量 年末 2 投资要点  政策步入观察期，关注年末改善窗口：经济企稳、楼市复苏下政策由托底转向观察期，但供给持续放量背景下，下半年楼市调整压 力犹存、叠加 工作报告中因城施策表述，及 仍存在反复可能，年末或迎来新的政策窗口期。  资金端持续改善，中性偏松延续：流动性宽松大背景下，上半年房企融资量、价均明显改善，随着国内经济持续恢复、楼市及地市 升温，短期资金端进一步改善空间有限，但考虑依旧稳健偏宽松的大环境，预计行业资金端整体仍将延续中性偏松格局。  销售短期复苏延续，中期不确定性加大：短期来看，高推盘叠加低基数，楼市成交仍有望维持高位；中期随着 积压需求及宽货 币带来的保值需求逐步 ，叠加供给端的持续放量，将带来去化率承压及库存累积，但因城施策及流动性宽松仍有望为楼市提供 一定支撑。预计全年成交将呈现前低、中高、后平的走势，全国商品房销售面积同比降5-7%。  投资同比增5%左右，拿地及建安双驱动：短期赶工赶货带来开工及投资反弹，中期随着去化放缓及库存累积，新开工或再度回落， 但建安投资在交付压力下仍存在支撑，同时宽资金环境为土地购置费提供支持，预计全年投资同比增5%、新开工同比降5-10%。  房企延续降库存，马太效应不断强化：上半年百强房企销售额降幅已收窄至2.7%，尽管融资环境改善，但TOP50房企前5月整体拿地 销售比仍仅75%，延续降库存趋势。回归一二线背景下，TOP50前5月地价房价比略有上行，但融资成本改善、提质增效有望缓解盈 利端下行压力。中大型房企在业绩增长潜力、土储盈利质量、融资成本方面均持续扩大优势，行业马太效应不断强化。  投资建议：短期在供给端放量、上年低基数背景下，成交有望延续高位，基本面持续改善有助于板块估值修复，建议关注销售及中 报表现佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健；低估值高股息率的稳健龙头万科、保利、金地等。中期随着去化率承压、库存 持续积累，行业下行压力或将逐步加大；结合中央以“稳”为主、因城施策主基调，行业有望迎来新一轮政策窗口期，叠加年末估 值切换，板块有望迎来较好投资机会，关注业绩及销售高增的弹性标的如中南建设、阳光城等。因此站在目前时点，无论从短