上海房地产如东项目投资评估报告.pdf

如东项目投资评估报告 目 录 第一部分 城市宏观投资环境分析 4 一、自然地理环境 4 1、城市概况4 2、城市交通5 3、城市人口6 二、经济发展环境 7 1、人均 GDP 7 2、人均可支配收入7 3、城市规划及市政建设8 4、重点经济开发区10 三、房地产市场发展环境分析 12 1、施工及新开工面积 12 2、竣工面积及销售面积12 3、商品房价格走势13 四、项目竞争市场分析 14 1、竞争企业分析 15 2、供应结构与规模15 3、整体规划分析 16 4、物业类型分析 17 5、公寓主力户型分析 17 6、价格及去化分析2 1 7、客源分析2 1 8、未来市场供应预估 22 9、评估小结23 第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估 24 一、自然资源评估 24 1、地理位置资源评估 24 2、景观资源评估 26 二、社会资源评估 26 1. 区域档次评估 26 2、 周边生活机能评估 26 3、 周边住宅环境评估 27 4、评估小结27 三、土地交易价格评估 28 1、土地 S.W.O.T 分析 28 2、土地产品组合方式 28 3、土地交易价格评估 32 第三部分 老城区县政府行政办公区域地块评估 41 一、自然资源评估 41 1、地理位置资源评估 4 1 2、景观资源评估 43 二、社会资源评估 43 1、区域档次评估 43 2、 周边生活机能评估 44 3、 周边住宅环境评估 45 4、评估小结45 三、 土地交易价格评估 46 1、 土地 S.W.O.T 分析 46 2、 土地产品组合方式 46 3、 土地交易价格评估50 第一部分 城市宏观投资环境分析 一、自然地理环境 1、城市概况 如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属2 小 时上海城市经济带。全境 1872平方公里，海岸线 106公里，耕地 140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品，沿海滩涂每 年向大海淤长3000-5000亩土地。全县人口103万。 如东是中国最早 14个沿海开放城市之一。截止2006年 12月，已 兴办独资、合资、合作企业近700家，利用外资21.5亿美元。外商 投资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、 台湾、香港等20多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。 2、城市交通 2.1航运 如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇 入海。距长江北支第一大港南通港55公里，距建设中的20万吨级 洋口港15公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通 航800吨位船队，枯水季节可通航500吨位船队，航运路线为从如 泰运河—九圩港运河—长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县； 向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿 江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路 线与长江相通，在南通实行中转，非常方便。 数据来源：上海易居房地产研究院 2.2、陆运 如东现有苏317、222、223一级省道经县城连接南通、扬州、南京 等大中城市，经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与 上海。此外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已开工建 设。 2.3、铁路运输 新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段将于2008年上半 年开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大 桥已获国家批准立项，即将开工建设。 2.4、空运 如东距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、 大连、重庆等航线。 3、城市人口 3.1、年末人口数量 近几年苏中地区人口大量外流 ，如东