含谷别墅项目策划方案初案.pdfVIP

话题: 含谷别墅项目策划方案初案 前 言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了 N 次讨论会，坦率的说，结果并不令人满 意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但 是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗 志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的， 重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须 用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵 公司谅解。 一、 现状分析 1、重庆市别墅现状分析 目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存 量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、 加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中 挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们 不约而同地掀起别墅“大跃进” 的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩 的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、 １００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格 林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项 目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴 在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今，距陈家坪仅 11 公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展 目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。 继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各 自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在 1500 元/平 方米，最高在 5000 元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风 景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。 二、 案优劣势分析 1、优势分析 l 含谷是目前重庆公认的别墅区； l 几个别墅盘先行预热该区域； l 今年是全国的别墅年； l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园” 。 2、劣势分析 l 重庆别墅大气候不好； 重庆别墅的空置率占 64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多 有钱人更乐意在成都购买第二居所。 l 没有自然的风景作有力的支撑点； 别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、 天然水域等特征。 l 交通不发达； 除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离 不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。 l 缺少有力的卖点； 从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。 l 竞争激烈； A、 谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还 有将要开发的别墅。 B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着 别墅市场这块蛋糕。 C、 已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。 l 该地段喧哗； 白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。 l 开发体量过大； 别墅的灵魂身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除 了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有 500 套的别墅区里，给人的感觉就 与住在小区里没有区别了。 3、综合分析 从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成 也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更 要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可