保障房进度回顾以及其所受地方债务危机的影响探讨-.doc

2EDB指标解码 保障房进度回顾以及其所受地方债务危机的影响探讨 引言 本文回顾了保障房的建设进度以及政府在资金以及土地等方面的投入状况——已经取得了开门红,但一切只是刚刚开始,资金问题仍然严重。当前地方政府债务问题,严重限制了地方政府的融资能力,为了保证保障房计划的顺利实施,探索新的融资方式已经是刻不容缓,近期中央批准四省市试点市政债或是融资方式创新的开始。 2011年年初,国务院发布了总量3600万套的“十二五”保障房建设规划,其中2011年、2012年规划建设1000万套(8月中旬,传言2012年规模调减至800万套,预计将解决1亿人的住房问题。 数据来源:Wind资讯整理 一、2011年保障房开工率已经达标 自庞大的保障房建设计划推出以来,就饱受市场各界人士的质疑:土地供应如何跟上,钱从哪来,怎么保证公平分配等等。且根据中央当初的规划,10月之前2011年1000万套保障房必须全部开工,对于执行者——地方政府来说可谓是任务艰巨。但最新数据显示,截止9月30日,全国各地保障房的开工率已经达到98%,第一年的任务已经完成。 注:保障性安居工程包括保障性住房和棚改房,其中保障性住房包括经济适用房、廉租房、公租房和限价商品房。 二、政府在资金投入、土地供给方面不遗余力 保障房第一阶段任务的顺利完成,与政府的努力分不开。为了保障房建设计划的顺利推进,政府除了给予相关企业政策支持外(如试点参建企业发行中期票据,在资金投入、土地供给方面也是不遗余力。 资金方面,上半年,中央政府分三次累计下发了617亿元的保障性安居工程专项资金,在中央政府2011年的预算中,已经安排了1292.66亿元的保障房支出。地方政府方面,提高用于保障房建设的土地出让金占比至10%,有些地方政府还公开提议超过该数值。 土地供应方面,虽然2011年的土地供应规划中,保障房用地占比与去年持平,并没有明显提高,但温家宝总理在两会政府工作报告中明确提出,今年要在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保,可谓是为保障房用地敞开了“后门”。且之后在各地土地招拍挂制度中,有不少城市引入了“限地价,竞房价”以及“限地价,配建保障房”等制度,为保障房建设的顺利实施保驾护航。 三、各地方政府积极推进保障房建设 截止9月份,保障房开工率达到100%的省份有15个,且其余低于100%的17个城市中,除西藏外,开工率都在90%以上,其中有8个省份的开工率超过95%。 Wind 资讯经济数据库快讯（2011 年 10 月） 四、一切都只是刚刚开始 从上述数据来看，当前保障房建设可谓是进展顺利，已经取得了“开门红” 。然 10 月 21-22 日，温家宝总理考察广西问及保障房建设状况时，地方官员的一段话或预示着保障房建设还只是 刚刚开始——“资金不足，今年需要 32 亿元，中央财政和地方财政筹措了 10 亿元，还差 22 亿 元需要金融支持。 ”柳州市委书记陈刚在回答总理问题时表示。 对于新开工面积的统计，房地产行业的一贯规则是：在取得《土地使用权证》《建设用地规 、 划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》后，该项目才正式开工动土，这时 、 、 开始该项目就计入新开工面积。 按照柳州市委书记的描述，中央财政与地方财政筹措的 10 亿元，仅占总资金需求的 30%左 右（一般房地产项目的资本金比率为 30%） ，后续工程款、材料费等，仍需要地方政府积极的去 筹集。 图：房地产开发流程 数据来源：互联网，Wind 资讯整理 五、债务规模庞大将抑制地方政府的融资能力 但当前地方政府的融资能力正饱受债务负担的影响，如 2012 年开始偿还压力将剧增、地方 政府债务以贷款为主的特点将抑制银行的放款意愿。 今年以来，受欧债危机影响，地方政府债务问题成为市场关注的焦点。为此，中央专门组织 了审计力量，对各地方政府融资平台等进行审计，最终审计署出具的报告显示：截止 2010 年年 末，国内地方政府债务规模为 10.72 万亿元。该规模相当于当年地方财政收入的 2.64 倍，是当年 金融就是数据 ◆快讯交流：Product2.EDB@ 8 Wind 资讯经济数据库快讯（2011 年 10 月） 土地出让金总额的 3.80 倍。 全国地方政府债务余额 110000 107,174.91 110000 100000 100000 90000 90000 80000 80000 70000 70000 60000 60000 50000 40,609.80 50000 40000 40000 30000 2009 28,197.70 30000 2011 2010 地斱财政收入 地斱政府性基金收入:国有土地使用权出让金 全国地斱性政府债务余额 数据来源:Wi