某某国际新城企划策略思路概论.pptx

小太湖·;目 录;;一、宏观投资环境分析;(二) 区域经济概况;2﹑未来五年经济计划 今后五年，盱眙将高品位推进城市化，县城建成区达29平方公里、人口22万人以上，建成中等城市，全县城镇化水平提高到46.2%。预计2014年，将实现全社会固定资产投入248亿元，其中工业固定资产投入150亿元，人均GDP 3万元，财政收入28亿元，城镇居民人均可支配收入1.6万元，农民人均纯收入达1.2万元。 由以上数据可以看出,随着盱眙经济的发展和居民收入稳步增长,人们的购买力也不断提升。 这为房地产市场的发展提供了坚实的基础。;3﹑盱眙县城区城市规划 “三心、双轴、二带、五片区”的格局 　 根据盱眙产业分布、交通干线走向、旅游资源、生态建设等基础情况，优化区域布局，明确发展重点，构筑“三心、双轴、二带、五片区”的布局。 “三心”即城西旅游休闲中心，都梁转盘周边的新城区公共服务中心及行政办公中心； “双轴”即沿大桥路到盱马路的城市发展轴和沿淮河东路到金鹏大道再到金源路的城市发展轴； “二带”为沿淮山水景观带和金源北路到金源南路沿线的城市景观带； “五大功能片区”即滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区和城南生态住区。做到“显山漏水、北扩东移、两区相融、富有个性”的鲜明城市特色。;■ 房贷新政——二套房和三套房房贷 颁布日期：2013年5月20日 实施日期：即日起施行 主要内容：对已购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。第三套住房，银行不再办理贷款手续。 点评：一定程度上，利用信贷手段进一步规范消费者的投资行为，同时，抑制了一定的市场投资需求，也抑制了部分消费者改善住房的愿望。 ■贷款优惠利率调整 点 评：消费者购买首套住房，不再按照基准利率的7折计算贷款利率，而是按照85折计算贷款利率。. ;2、地方政策法规研究 ;(四) 市场供需态势分析;2010年1-6月份商品房供需情况: ;2、需求状况预测 到2015年城市人口达到20万人，建成区面积达到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及区域经济的发展,一些外来人口的导入.对住房的需求量将会继续增加。 ;新建住宅预测量:;(五) 消费者习性调查 经过调查得出：目前盱眙的购房者大致可以分为以下几类: ;二、竞争个案分析 ;二、典型个案分析 ;二、典型个案分析 ;小结 老城区板块: 老城区板块是盱眙目前在售楼盘主要集中区域，但大部分楼盘已经进入销售的末期，该区域新增项目很少。 该区域楼盘除了金鼎华府以外，体量比较小，大部分楼盘总体量约在4万平方米-7万平方米之间。物业形态以高层为主，多层很少。目前，该区域商品房销售均价在3500-3600元/㎡之间。由于该区域配套比较完善，商业已经比较成熟，商品房去化速度比较快。;■ 新城区板块 新汽车站附近区域以及政府周边区域，是盱眙政府目前重点发展区域。该区域为新建区域，环境优雅，道路平整，具有较高的升值潜力。尤其是政府重金投入的中央公园和生态园，更是吸引了大批有改善生活质量欲望的消费者。目前在售的楼盘为中央御景园、帝景国际等，楼盘规模相对较大价格处于上升通道，后期看好。 ;新城区板块竞争个案1——中央御景园 ;新城区板块竞争个案2——帝景国际;小结 新城区板块: 该区域是盱眙新增楼盘的集中区域，受政府规划的引导，该区域发展潜力比较大，为众多开发商和当地居民看好. 楼盘多为多层、小高层和商业的混合型，楼盘品质要高于老城区。目前，龙城新天地和金国园等大型商业项目正在规划建设中，商业和生活配套不断完善，增加了区域楼盘的附加价值。开发商对楼盘的期望价值较高，定价在3000元/平方米左右。楼盘销售情况较好，但预计未来该区域受当地居民的消费力和对价格的敏感度影响，价格增长将会放缓。;■ 开发区板块 工业开发区内目前在售楼盘较少，楼盘的品质较低，规模小，项目销售价格较低。主要竞争楼盘如东城明都、山水人家、东方都市、郦水嘉园等。;山水人家—均价3000元/㎡ ，主力户型面积在116-120㎡三房 ，目前一期在推小高层、多层住宅，总1172套房，目前还余住宅300多套，将是小太湖·国际新城的主要竞争对手，特别是三房客户的分流，同时，由于山水人家房源的总价偏高，在目前房市调控政策下，销售压力也较大，和小太湖·国际新城的低总价相比，竞争优势不明显。;东方花园（东方都市III期）—均价2700元/㎡ ，体量4万方，户型面积在83-96㎡的两房，位于东方大道，前