2012郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论T知识分享.pptx

1.1 人口量的变化 数据来源：郑州市2001—2011年统计公报 2011年底郑州人口为885.7万人，与2001年相比增长30.83%，平均每年增长2.80%，近年来，随着出生率的稳定，死亡率的降低，郑州市人口依然在不断扩张。 2011年底城镇人口为574.1万人，与2001年相比增长52.73%，平均每年增长4.79%，比总体人口增长速度快，与城市化的现象一致，将为城市带来相当的住房需要。 注：1.2010年郑州人口以第六次人口普查数据为准，其它以郑州市统计公报为准； 2.总人口中包括现役军人，按城乡分人口中现役军人计入城镇人口。 1.2 人口年龄结构变化 根据上海同策2010年4月“中国人口年龄结构与房地产市场”报告有关中国人口出生率、死亡率和自然增长率得出中国人口按年龄结构有三个高峰。 按照同致行“客户分类”三个人口高峰对应为： （1）社会新锐（青年之家、青年持家、小小太阳），第三次人口高峰（1980—1990年出生）未来五年年龄在27—37岁; （2）中年之家，第二次人口高峰（1962—1970年出生）未来五年年龄在47—56岁； （3）老年之家，第一次人口高峰（1948—1957年出生）未来五年年龄在62—71岁。 年龄 2015（万人） 2020（万人） 增长率(%) 同致行客户细分 27—31 84.87 97.34 14.69% 青年之家/青年持家 32—36 74.43 78.78 5.85% 小小太阳/青年之家 37—41 80.09 74.61 -6.84% 小太阳/孩子三代 42—46 124.79 93.65 -24.95% 后小太阳/孩子三代 47—51 119.48 114.84 -3.88% 中年之家 52—56 82.84 111.21 34.25% 中年之家 57—61 97.62 89.91 -7.89% 老年之家 62—66 70.18 83.21 18.57% 老年之家 67—71 58.32 85.81 47.14% —— 2015—2020年郑州人口年龄结构预测 备注：预测人口年龄结构中没有考虑各年龄段中人口在未来五年到十年的死亡，预测为各年龄段人口的上限值。 1.2.1 人口三个高峰—社会新锐 ①社会新锐 【家庭特征】 25—34岁青年或青年夫妻不与父母同住无小孩，或与父母同住有11岁以下小孩子，对父母的需求以较低水平满足，家庭成员高学历。 【购房动机】 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子，买个房子自己享受，或者自己准备结婚，同时考虑有孩子后的短期过渡，或者已经结婚有11岁以下小孩为小孩子健康成长首次换房。 【对房子的态度】 自我享受，品味体现，孩子健康成长：体现个人的品味、情调甚至个性，社交娱乐，房子是一个重要的朋友聚会、娱乐场所，同时也是孩子健康成长的地方。 【产品需求】 健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所及一定学前教育配套或学区学位。 2015 2020 数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测 小结：未来5年，郑州市27—36岁人口由159.30万上涨到176.12万，未来首置、首改有较大上升空间。 合计（万人） 159.30 176.12 1.2.3 人口三个高峰—老年之家 ③老年之家 【家庭特征】 空巢家庭，有老人同住的家庭。 【购房动机】 孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起，自我享受，老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受。 【对房子的态度】 子女照顾老人的地方，让老人安享晚年的地方。 【产品需求】 看重外部环境，小区环境优美比较重要，靠近景色优美的风景，空气质量好，小区和周边有大规模的园林和绿化 2015 2020 数据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测 小结：未来5年，郑州市62—71岁人口由128.50万上涨到169.03万，对安全、养老、健康型住宅需求增加。 合计（万人） 128.50 169.03 1.3 人口年龄结构—人口红利消失 随着1962—1970年出生的人口高峰逐渐退出劳动力，进入老年，劳动力人口将呈下降趋势，但老龄人口逐渐上升，造成人口红利消失及人口老龄化，导致抚养比上升。 人口红利 人口负债 按同致行分析（2011年），郑州市一直享受着人口红利，抚养率从1964年的79.4%降至2011年的34.2%，因此家庭购买力相应上升，支持包括房地产在内的消费及投资，但据该报告预测抚养率将于2012年开始上升，人口红利逐渐消失，对于郑州家庭的购买力将产生一定的负面影响。 户均人数减少理论上可以延缓人口红利