房地产开发中的设计管理课件.pptx

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房地产开发中的设计管理;如何以较高效率、合理成本、品质定位,最优服务地完成项目开发中的设计管理工作,客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结,高效率的房地产开发管理模式是什么?高效率----在保证品质的前提下,缩短开发周期,降低开发成本,提高建筑产品的性价比,以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益;规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合:项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡,而非某一个极端,因为其中任何一项都意味着代价,只有三者平衡才能获得最小的代价付出,并赢得口碑、实现项目品牌。;质量——质量不仅以销售业绩为评价标准,更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率,图纸完善程度,部品封样率,等等; 时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言,其本义并非缩短开发周期,而是在同样的开发周期内,提高建筑产品的质量。就设计而言,合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期; 成本――合理的成本控制(与售价对应,相对的低成本),在项目开发过程,“目标成本”是成本控制的前提,限额设计(单方造价、主材消耗指标,如每平米钢筋、混凝土用量,体型系数、窗墙比等)是实现成本事前成本控制的手段;严格控制设计变更,是保证投资限额不轻易突破的制度保障。;开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务,对成本管理人员而言应前置而持续,要避免两种现象:1.不计成本地追求设计效果;2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”,主要是防止成本的本位主义,牺牲了品质和进度。合理的成本控制(与售价对应,相对的低成本),要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制,其中核心要求是: ;(1).缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘,a.按项目的规模来讲,小型项目的开发周期一般要1~2年,而对于一些大型项目来说,则要用6~7年甚至更长的时间 (2).??轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始, 开发商风险加大〔设计的时效性〕 (3).防范市场的变化------当前地产千变万化,时间越长预测市场的难度越大,政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕 (4).压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费,贷款融资,管理与财务等费用〕,高成本不一定获得高回报?;在项目开发全过程中,规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”,项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段,恰当地看待开发中核心资源,如广告策划,销售代理,规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制,如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价,设计变更签证率,合理的设计费等,合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥;是保证质量与进度的基本条件之一; ;高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容: 一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介; 二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法; 三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理; 四、设计管理的总结;;一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介;开发各阶段发生费用比例;房地产开发价值链分析模型;1.投资决策阶段成本控制;2.设计阶段的成本控制;(1)方案设计阶段,做好方案的优选工作;推行以下办法获益非浅:;(2)项目初步设计和施工图设计阶段;初步设计阶段:;施工图设计阶段:;重点:;各种钢筋材料对成本影响的对比分析等; 三材消耗指标------结构配筋、含钢量的控制 设计说明,施工做法的合理性 材料的选用上尤其是水电材料选用 审核各专业间图纸的矛盾,如景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致,与综合管网设计的矛盾及统一,整合各阶段设计积累成果,实现集约采购和战略合作服务商关系,如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品。 建筑找坡的成本误区及优化方式,;审图完成后,各阶段应分别形成设计概算及施工图预算,为下一阶段成本控制提供依据。 认真进行设计交底,根据交底和审图结论,进行工程价款调整;(3)设计合同的签定———加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。 在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件,如设计变更超出施工合同价某一比例,扣罚一定比例设计费(设计质约金)。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概(预)算指标等各方面控制的一种举措。;(4)二次设计问题;3. 施工阶段的设计配合—有助于节约成本;二、规划和建筑设计对成本的主要 影响因素和相应的控制方法;;1、概念设计和方案设计 ;房地产开发商的设计管理特点;概念设计和规划设计的关注重点不同;

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