土地招拍挂注意事项.pdf

精心整理 招商引资约定的土地优惠政策可否在招拍挂程序之后 得到落实 起草示范文本的基本原则 1.合法性原则 （1 ）签约主体要合法 原则上，项目落地县（市） 、区政府或者开发区管委会应作为项目投 资合作协议（主合同）的签约主体，重大招商引资项目涉及市政府承诺相 关政策或协调相关事项的，由市政府同投资商签订框架合作协议。签约过 程中需重点注意： 一是不能以招商引资合同替代土地出让合同、特许专营合同等专门的 政府合同；并且，招商引资合同与这些专门合同的相关条款内容要保持协 调一致。 二是通常情况下，投资协议多由投资商母公司同政府签订，而项目实 施多由在当地成立的项目公司负责，因此招商引资合同中要注意对投资商 义务的包容性问题，即母公司所承诺的相关义务对其项目公司同样要有约 束力。 （2 ）政府承诺要合法 一是县（市） 、区政府、开发区管委会不能超越权限替代上级政府或 者上级机关做出承诺（如土地供给、规费减免、税收优惠等等） ； 二是涉及公用事业单位提供服务（如水、电、气、通信等）的，政府 只能承诺协调，不能承诺包办； 精心整理 三是涉及投资商与第三方关系的，政府不宜轻易承诺兜底责任（如有 些项目中政府承诺项目建设过程中所有相邻关系纠纷均由政府出面解决， 保证不让投资商承担任何责任等等） ； （3 ）扶持方式要合法 要把握财政扶持政策和税收减免、先征后返、即征即退等税收优惠政 策的区别，尽可能多用财政扶持政策，少用税收优惠政策。 2.双向约束原则 “双向约束”是合肥市在招商引资活动中探索和总结出的一套较为有 效的管理机制，也是提高招商引资项目成功率的有效手段之一。近年来各 县（市）、区、开发区对外签订的重大项目招商引资合同中，都把“双向 约束”机制作为一项重要内容通过具体合同条款予以落实，一方面在国家 法律和政策允许范围内最大限度地给予投资商各种优惠和扶持政策，另一 方面也严格约束投资商认真履行合同条款，落实项目投资和建设义务，兑 现各项经济指标承诺。 实践证明， 在重大项目招商引资合同中全面落实 “双 向约束”机制不仅是可行的，同时也是必需的。 3.可救济性原则 就是一方面要确保所有合同条款的有效性，同时要保证在出现违约的 情况下能够通过诉讼、仲裁等渠道有效地追究违约方的违约责任。从这个 角度考虑，招商引资合同应尽量避免约定一些模糊的、不可量化或者无法 准确计量的指标。 （四）示范文本中《投资合作协议》相关重点条款的理解与适用 投资合作协议是示范文本中涉及的三份协议中最重要最核心的一份 协议，是由政府或开发区管委会与投资方签订的。该部分内容将着重从项 精心整理 目建设用地、项目扶持政策和双向约束机制三个方面对其进行重点阐述。 1.项目建设用地 （1 ）土地使用权取得方式 《协议出让国有土地使用权规定》 （国土部令第 21 号）规定，在公布 的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行 政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商 品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的， 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规定》 ，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 （国土部令第 39 号） 规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有 两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 根据上述规定，绝大多数情况下，投资项目（包括制造业项目、服务 业以及其他经营性项目）的建设用地均需要通过招拍挂方式供地。因此， 招商引资合同中一定要明确约定项目用地需按规定程序通过招拍挂方式 取得，