上海物业管理行业发展战略研究0120资料讲解.pdfVIP

上海物业管理行业发展战略研究 何 川 （上海高地资产经营管理有限公司工作期间撰写，版权所有） 前言 从 20 世纪 80 年代开始，随着中国的改革开放，专业化的物业管理模式从发达国家和地 区传入到国内，物业管理业在我国冉冉升起。经过近二十多年的探索发展，中国的物业管理 业得到了一定的发展。其中，上海市作为中国改革改革开放的前沿阵地,涌现出来一大批优 秀的物业服务企业 ,这个行业也逐渐的为广大上海市民所熟知和了解。同时,基于物业管理 基础的新兴的物业资产管理企业类型也开始在上海进行探索。但是，快速的发展只属于少数 企业，多数物业服务企业的盈利状况不佳，有的甚至仅能维持生存。基于上海市国际大都市 的全球定位，国外知名物业管理企业基本上占领了本地高端物业资产管理市场的绝大数份 额，并正在向中等偏上物业类型进行拓展，使得上海本地的物业服务企业的面临着一定的挑 战。 目前上海市物业管理行业基本上仍旧处于物业管理为主的行业定位，行业的主要问题 有： 第一，具备一定品牌知名度的物业服务企业少。上海物业服务企业数量众多，但大多默 默无闻，真正具备品牌的物业服务企业却很少。海派物业品牌多在上海本地具备品牌影响力， 但缺少如“万科物业”这样的具备全国影响力的品牌。行业缺乏真正意义上的领头羊企业， 不利于社会影响力和行业凝聚力的形成。 第二，物业服务品质与外资企业存在一定差距。多数企业提供的服务停留在保安，保洁 等物业管理概念范围内中最基本的层次，以及很多消费者认为“可有可无”的服务内容上。 行业的知识和技术含量较低，其针对性和实用性也较差。 第三，从业人员整体素质有待提高，目前存在由于从业人员素质，而导致物业管理服务 操作流程不规范，客户关系管理工作漏洞诸多等问题。 本研究是正是基于这样一种背景而引发的。本课题小组在上海市物业管理协会的指导 下，对多家上海市物业服务企业进行了深入调研，在调研中深深地体会到了上海物业服务企 业所面临的种种危机和困难。小组成员认为，上海市物业管理业之所以面临进一步发展的瓶 颈问题，一个重要因素就是企业普遍缺少战略管理意识，没有对企业面临的内外部环境进行 有效分析，没有细致梳理企业的资源和能力，没有明确的企业战略定位，不注重核心竞争力 的培养，企业的业务随大流，没有自己的专长和品牌，可见，上述危机因素几乎全可以归结 为企业的发展战略缺失问题。另外，缺乏战略思维的企业所汇集的物业服务企业普遍难以从 物业资产管理理念的高度来指导发展策略，导致该子行业在房地产业价值链中一直处于偏低 的定位。如这种情况不改变，还将影响房地产业的长期发展。因此，将发展战略观引入物业 管理，研究其理论和实践，进而指导其发展具有重大的意义。 一、上海物业管理行业发展概况 （一）成绩 1．上海物业管理在中国处于领先水平，并率先进入了物业资产管理的成长环境 自1981年3月深圳市成立第一家物业公司以来，自今全国已有近3万家物业管理企业， 有300多万人从事物业管理。单就上海而言，从1991年11月开始出现物业管理后，短短十 几年已有2500多家物业管理公司诞生，管理各类物业近4亿平方米，占上海物业总量的 80％。可以说物业管理作为一个新兴产业已经成为现代化城市管理和房地产经营管理重要的 组成部分和国民经济新的增长点。与上海的城市化程度在国内处于最前列相对应，上海物业 管理在中国处于领先水平。 伴随着上海的物业市场从增量走向存量的趋势逐渐明郎，越来越多的房地产开发商采取 了持有优质物业进行物业资产管理的策略，上海市在中国率先进入了物业资产管理业的成长 环境。 2．作为房地产经营管理主要形态的物业资产管理业在高度城市化的区域将成为行业的 下一轮主要增长点 在城市化程度高的一线城市上海，开发商已经面临了“无地可开”的局面，那么持有 优质物业进行持有经营管理也就成为了优势开发商的必然战略选择；伴随着中国决策层对 REITs模式的放行和支持，房地产业经营管理价值链环可以进入一个闭环系统，伴随着REITs 资产证券化进程的推进，给基于REITs的新的房地产组合投资管理商提供了持续融资的能 力，由于基金，保险等机构投资者会密切关注标的资产物业的空置率，租金现金流的变化， 必然要求实质控制者将大量现金投入物业的保值增值过程中去，这个过程的专业化即是物业