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【案例分析】房地产企业完工时点对企业所得税的影响
2016-06-13
房地产财税
佟军房地产企业完工时点对企业所得税的影响江苏省苏州
工业园区地税局稽查局 殷嘉娴 房地产企业的税收管理
一直是税务机关管理的重中之重,尤其是企业所得税,其相
关政策与其他行业相比都有较大的差异,特别容易造成较大
的涉税风险。 在一般情况下,房地产企业在开发产品完
工后才办理竣工验收手续,根据中华人民共和国建设部令第
78 号的规定,建设单位在工程竣工验收合格之日起 15 日内,
应向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部
门进行备案,同时房地产企业陆续开始向购房者实施交房,
在这一系列的时点中,很多房地产企业由于对税收政策掌握
的不够透彻,造成了企业所得税的迟缴,造成了不必要的处
罚与滞纳金的加收。 一、基本案情 2014 年 8 月税
务机关在检查某房地产企业时,发现该企业在 2012 年 2 月
将所开发的商品住宅房进行预售, 并于 2013 年 12 月 20 日
在该项目完工后办理了竣工验收手续,并于当月 23 日就该
项目向房地产管理部门进行了备案。 企业从 12 月 29 日到次
年的 1 月 31 日之间陆续向购房者进行了交房,在交房现场
房地产企业直接向购房者开具售房款发票。房地产企业以此
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开票时点作为开发产品完工的时点,在 2013 年度汇算清缴
时就该项目 12 月份开具发票 5350 万元的部分计算了实际
毛利额,相应的结算了计税成本,并将其实际毛利额与其对
应的预计毛利额之间的差额 250 万元计入当年度企业本项
目的应纳税所得额,扣除相应的成本费用后实际缴纳企业所
得税 55 万元。企业 2014 年度 1 月份实际交房时开具发票
16500 万元,所有已售房源交房完毕。 税务机关认为,
企业在 2013 年 12 月 23 日向房地产管理部门备案时就应视
为开发产品已完工,按照规定当年度应将已销售的所有房屋
的实际毛利额进行认,因此应将 2014 年 1 月确认的收入调
整至 2013 年度,并及时结算其计税成本,并将实际毛利额
与其对应的预计毛利额的差额计算应纳税所得额进行相应
的企业所得税补缴。经调整后当年度应纳税所得额为 1540
万元, 申报缴纳企业所得税 385 万元, 企业已申报企业所得
税 55 万元,实际少申报缴纳 330 万元,应加收滞纳金 9.9
万元,并进行 0.5 倍的处罚 165 万元。 二、案例分析
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发
[2009]31 号)第三条规定, 企业房地产开发经营业务包括土
地的开发,建造、销售
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